Τέλος στον νόμο Κατσέλη: Το νέο όριο «προστασίας» της πρώτης κατοικίας

Κυβέρνηση, ευρωπαϊκοί θεσμοί και τράπεζες εντείνουν τις μεταξύ τους διαβουλεύσεις για το νέο νομοθετικό πλαίσιο που θα αντικαταστήσει τον νόμο Κατσέλη, σε μια προσπάθεια να παρουσιάσουν δείγματα προόδου στο Eurogroup της προσεχούς Δευτέρας.

Η πρώτη έκθεση ενισχυμένης μεταμνημονιακής εποπτείας της χώρας μας, στην οποία οι ευρωπαϊκοί θεσμοί επισήμαναν ότι καμία από τις 16 μεταμνημονιακές δεσμεύσεις του τελευταίου τριμήνου του έτους δεν έχει ακόμα ολοκληρωθεί, θα τεθεί υπό συζήτηση στο επικείμενο Eurogroup. Τόσο η Ευρωπαϊκή Επιτροπή όσο και η ελληνική πλευρά θα επιχειρήσουν να δείξουν ότι έχει κυλήσει νερό στο αυλάκι των μεταρρυθμίσεων από τα μέσα Νοεμβρίου, όταν συντάχθηκε η έκθεση, και γι’ αυτό ποντάρουν στην επίτευξη προόδου στο θέμα των «κόκκινων» δανείων και του νόμου Κατσέλη.

Το ισχύον πλαίσιο, που λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2018, έχει δεχθεί έντονες επικρίσεις από τους ευρωπαϊκούς θεσμούς, που θεωρούν ότι έχει αδυναμίες οι οποίες καταλήγουν να παρέχουν ομπρέλα προστασίας σε πολλούς στρατηγικούς κακοπληρωτές

Έτσι, το βασικό σενάριο που βρίσκεται στο τραπέζι προβλέπει ένα νέο σχήμα προστασίας της πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς μόνο για τις πραγματικά ευάλωτες ομάδες δανειοληπτών και με πολύ χαμηλότερο πήχη προστασίας ως προς την αντικειμενική αξία των ακινήτων. Η πλειοψηφία των δανειοληπτών με «κόκκινο» στεγαστικό δάνειο θα μείνει εκτός προστασίας. Υπό εξέταση βρίσκεται και σχέδιο προστασίας μέσω επιδότησης δόσεων των στεγαστικών δανείων με αυστηρά κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια

Ο πήχης στις 100.000 ευρώ

Το νέο όριο προστασίας της πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς δεν θα ξεπερνά τις 100.000 ευρώ για τον άγαμο, ενώ σήμερα ξεκινά από τις 180.000 και για τον έγγαμο μπορεί να φθάσει έως και τις 280.000 ευρώ, ανάλογα με τον αριθμό των παιδιών. Στο ύψος αυτό βάζουν, σύμφωνα με πληροφορίες, τον πήχη οι τράπεζες. Επίσης, τραπεζικοί κύκλοι που συνομίλησαν με τον Ενιαίο Εποπτικό Μηχανισμό των τραπεζών της ευρωζώνης (SSM) αναφέρουν ότι και ο SSM συμφωνεί με το όριο των 100.000 ευρώ, παρότι τις προηγούμενες ημέρες υπήρξαν πληροφορίες που ήθελαν τον Μηχανισμό να πιέζει για περαιτέρω μείωση του ορίου στις 75.000 ευρώ.

Ο Εποπτικός Μηχανισμός θεωρεί ότι πρέπει να προστατευθούν οι πραγματικά ευάλωτες ομάδες, ενώ όσοι μείνουν εκτός ορίων θα μπορούν να ζητήσουν από την τράπεζά τους ρύθμιση της οφειλής τους και οι στρατηγικοί κακοπληρωτές θα αναγκαστούν να πληρώσουν.

Όπως επισήμανε η Κομισιόν στην πρώτη έκθεση ενισχυμένης μεταμνημονιακής εποπτείας της Ελλάδας, τον Σεπτέμβριο βρίσκονταν σε εκκρεμότητα 135.000 αιτήσεις υπαγωγής στον νόμο Κατσέλη. Εκτιμάται ότι μεγάλο μέρος αυτών των αιτήσεων έχει υποβληθεί από στρατηγικούς κακοπληρωτές.

Η έκθεση ενισχυμένης μεταμνημονιακής εποπτείας υπογράμμιζε την πρόθεση της ελληνικής πλευράς «να προβεί σε προσαρμογές στην προστασίας της πρώτης κατοικίας των ευάλωτων νοικοκυριών» και τόνιζε ότι «το πεδίο εφαρμογής της προστασίας της πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς θα πρέπει να είναι μικρότερο σε σύγκριση με το ισχύον πλαίσιο και να συνδυάζεται με όρους, συμπεριλαμβανομένων των κριτηρίων αξίας των ακινήτων, ώστε η προστασία αυτή να απευθύνεται περισσότερο στις πιο ευάλωτες κοινωνικά ομάδες».

Ο πρόεδρος της Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών (ΕΕΤ) Νίκος Καραμούζης δήλωσε πρόσφατα για το θέμα: «Οι τράπεζες έχουν δεσμευτεί για την εκπόνηση ενός φιλόδοξου προγράμματος σε συνεργασία με την κυβέρνηση, για να υπάρχει ένα νέο πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας που δεν θα δημιουργεί παρενέργειες, ώστε τα κατώτερα στρώματα με τη βοήθεια της πολιτείας να μπορέσουν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους».

Το κυπριακό μοντέλο

Ένα από τα σενάρια που έχουν πέσει στο τραπέζι είναι να εφαρμοστεί από το 2019 στη θέση του νόμου Κατσέλη το μοντέλο της Κύπρου, το οποίο θεωρείται επιτυχημένο, αλλά η μεταφορά του στην Ελλάδα χρειάζεται προσεκτική εξειδίκευση.

Το κυπριακό πρόγραμμα «Εστία» προβλέπει σημαντικό «κούρεμα» του στεγαστικού δανείου και επιδότηση από το κράτος του 1/3 της μηνιαίας δόσης για τα πιο αδύναμα οικονομικά νοικοκυριά. Οι κυριότερες παράμετροί του, εάν εφαρμοστεί και στη χώρα μας, αναμένεται να είναι οι εξής:

- Τα βασικά κριτήρια συμμετοχής των δανειοληπτών θα είναι η αξία του ακινήτου και το διαθέσιμο εισόδημα.

- Η ρύθμιση που θα προτείνεται στον δανειολήπτη θα προβλέπει εύλογο επιτόκιο και τοκοχρεολυτική μηνιαία δόση για την αποπληρωμή του δανείου, η οποία θα καταβάλλεται κατά τα 2/3 από τον δανειολήπτη και κατά το υπόλοιπο 1/3 θα επιδοτείται από το κράτος.

- Στο ακίνητο θα εγγράφεται και νέα προσημείωση υπέρ του Δημοσίου, πέραν της προσημείωσης που ήδη φέρει υπέρ της πιστώτριας τράπεζας. Σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου, το Δημόσιο θα αξιώσει την είσπραξη μέρους του τιμήματος από την πώληση, κατά το ποσό που αναλογεί με βάση την καταβληθείσα επιδότηση.

- Το δάνειο θα αποπληρώνεται σε βάθος 25ετίας. Η αποπληρωμή θα αφορά το ποσό που αντιστοιχεί στην παρούσα αξία του ακινήτου. Η διαφορά μεταξύ της αρχικής και της παρούσης αξίας θα διαγράφεται.

- Ο δανειολήπτης θα πρέπει να είναι συνεπής, για να μη χάσει τη ρύθμιση.

Το σημερινό πλαίσιο και η Αχίλλειος πτέρνα του

Ο νόμος Κατσέλη επιτρέπει στον οφειλέτη σήμερα να υποβάλει στο δικαστήριο αίτηση και σχέδιο διευθέτησης οφειλών, ζητώντας να εξαιρεθεί από την εκποίηση κύρια κατοικία με ή χωρίς προσημείωση ή υποθήκη, με βάση τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

- Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας να μην υπερβαίνει τις 180.000 ευρώ για έναν ενήλικο (ποσό που προσαυξάνεται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του οφειλέτη) και το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του οφειλέτη να μην υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης προσαυξημένες κατά 70%.

- Η αντικειμενική αξία κύριας κατοικίας να κυμαίνεται μεταξύ 120.000 και 220.000 ευρώ –ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του οφειλέτη– όταν παρεμβαίνει το Δημόσιο και καλύπτει έως και το 95% των μηνιαίων καταβολών για μία τριετία.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 14,4% των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (δηλαδή, πάνω από 12 δισ. ευρώ) τελεί υπό καθεστώς αίτησης για υπαγωγή στον νόμο Κατσέλη. Στο χαρτοφυλάκιο των στεγαστικών δανείων το ποσοστό αυτό διπλασιάζεται και φθάνει το 30%.

Οι ευρωπαϊκοί θεσμοί επικεντρώνουν την κριτική τους στο γεγονός ότι πολλοί οφειλέτες προσφεύγουν στην προστασία που παρέχει ο νόμος Κατσέλη για να μην έλθουν σε διαδικασία συνεννόησης με τις τράπεζες για τα δάνειά τους, καθώς από τη στιγμή που θα καταθέσουν αίτηση υπαγωγής, δεν μπορούν να υπάρξουν διαδικασίες διευθέτησης του δανείου από τις τράπεζες εάν δεν υπάρξει δικαστική απόφαση. Εξαιτίας του φόρτου των δικαστηρίων, χιλιάδες υποθέσεις έχουν ουσιαστικά «παγώσει».