Απόφαση βόμβα του ΣτΕ: Ακυρώνει τις αντικειμενικές αξίες σε 12 περιοχές

Στον επανακαθορισμό νέων τιμών ζώνης σε 12 περιοχές, μεταξύ αυτών στην Πλάκα, και τους δήμους Φιλοθέης - Ψυχικού και Εκάλης, καλείται το υπουργείο Οικονομικών μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας να ακυρώσει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων του 2018.

Συγκεκριμένα, με σειρά αποφάσεων του το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο (1865-1870, 1872-1876 και 1879/2019) ακύρωσε τις αντικειμενικές αξίες του 2018 σε 12 περιοχές στη Ζώνη των Αθηνών στην περιοχή της Πλάκας, στις Α΄, Β΄, Γ΄, Δ΄ και ΣΤ΄ Ζώνες του Δήμου Φιλοθέης-Ψυχικού, στην Ε΄ Ζώνη Εκάλης, στην Ζώνη της Λιλαία του Δήμου Δελφών και στις Α΄ Ζώνη Αγίας Βαρβάρας και στην Α΄ Ζώνη Αετοφωλιάς Δήμου Τήνου.

Οι επίμαχες αποφάσεις δεν έχουν αναδρομική ισχύ καθώς οι δικαστές επικαλούνται το «επιτακτικό δημόσιο συμφέρον, που καθίσταται ακόμα εντονότερο υπό τις παρούσες δημοσιονομικές συνθήκες» ενώ σημειώνουν ότι δεν θέλουν να υπάρξει κίνδυνος «διαταραχής των φορολογικών εσόδων του κράτους και των Δήμων».

Οι σύμβουλοι Επικρατείας διαπίστωσαν ότι υπήρξε πλημμελής διαδικασία στον καθορισμό των τιμών από το υπουργείο Οικονομικών ενώ στο σκεπτικό των αποφάσεων τους επισημαίνουν πως «ο προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία (για το σύνολο των περιοχών που έχουν ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού), διαφανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία, ώστε να παρέχονται στους βαρυνόμενους επαρκή εχέγγυα ορθού καθορισμού της φορολογούμενης αξίας των ακινήτων τους και να τηρείται από τα αρμόδια όργανα της διοίκησης το ίσο μέτρο (γνωμοδοτικής και αποφασιστικής) κρίσης».

Όπως διευκρινίζουν κατά την διαδικασία προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης δεν αποκλείεται η ανάθεση καθηκόντων συλλογής, επεξεργασίας και εκτίμησης στοιχείων της αγοράς (όπως είναι για αγοραπωλησίες και μισθώσεις ακινήτων) σε ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα ή Νομικά Πρόσωπα Ιδιωτικού Δικαίου), τα οποία διαθέτουν αποδεδειγμένα τα αναγκαία προς τούτο προσόντα και την κατάλληλη εξειδίκευση και εμπειρογνωμοσύνη.

Οι δικαστές, στις αποφάσεις τους παρατηρούν ότι:

• Το Δημόσιο είχε παραλείψει να προβεί στη συλλογή των δεδομένων της αγοράς ακινήτων, μέσω της δημιουργίας και τήρησης σχετικής βάσης δεδομένων (ανάλογης με εκείνη που υπάρχει για τις μισθώσεις ακινήτων), η δε ανάθεση στους πιστοποιημένους εκτιμητές της συγκέντρωσης των στοιχείων αυτών, έγινε χωρίς την πρόβλεψη και εφαρμογή επαρκών διαδικαστικών εγγυήσεων, κατάλληλων για τη διασφάλιση της πληρότητας και της ακρίβειας των οικείων πληροφοριακών δεδομένων. Σε περίπτωση κατά την οποία δεν υπάρχουν στοιχεία πωλήσεων (λ.χ. έγιναν πολύ λίγες αγοραπωλησίες, οι οποίες δεν παρέχουν επαρκές δείγμα), δεν αποκλείεται να λαμβάνονται υπόψη και τιμές από σχετικές προσφορές/αγγελίες πώλησης, κ.λπ.
• Εάν τα σχετικά αξιόπιστα στοιχεία συγκριτικών αγοραπωλησιών είναι ανύπαρκτα ή τόσο λίγα, μπορεί και είναι σκόπιμο (ή ακόμα και αναγκαίο) να λαμβάνονται υπόψη (και) σχετικά αποδεικτικά στοιχεία περί συγκριτικών μισθώσεων, δυνατότητα η οποία αποκλείστηκε από την εφαρμοσθείσα μεθοδολογία.
• Δεν προκύπτει ότι, για τη διαμόρφωση της εκτιμητικής μεθοδολογίας, η διοίκηση έλαβε προσηκόντως υπόψη την προσέγγιση του κόστους, μολονότι, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα πρότυπα, η προσέγγιση αυτή είναι η πλέον πρόσφορη για κατηγορίες ακινήτων σε ορισμένες περιοχές, ιδίως, λόγω έλλειψης κίνησης στην οικεία αγορά (και της συνακόλουθης έλλειψης επαρκών στοιχείων για αγοραπωλησίες ή/και μισθώσεις).