Aυξήσεις ‑ «φωτιά» στα ενοίκια λόγω των νέων αντικειμενικών

Αυξήσεις ενοικίων της τάξης του 30%, ανάλογες (σε πολλές περιπτώσεις) με τις επικείμενες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών στις κατά τόπους περιοχές της χώρας ζητούν πολλοί ιδιοκτήτες από τους ενοικιαστές τους, με αφορμή την λήξη της συμβατικής μίσθωσης.

Οι νέες και αυξημένες αντικειμενικές αξίες που θα ισχύσουν από το 2022 σε πολλές λαϊκές (και οχι μόνο) περιοχές της Αττικής και σε άλλες περιφέρειες της χώρας, αυξάνουν δραματικά το φορολογικό κόστος των κατοικιών και των επαγγελματικών χώρων και συνεπώς οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αναζητήσουν τρόπους κάλυψης των αυξημένων δαπανών. Αρκετοί επιχειρούν να καλύψουν το κόστος αυτό με αύξηση των μισθωμάτων που εισπράττουν σήμερα και επικαλούνται τις αλλαγές στις αντικειμενικές οι οποίες όμως, ως γνωστό, καθορίζουν το ύψος της φορολογίας και όχι της μίσθωσης.

Το ερώτημα λοιπόν που τίθεται είναι εαν η νομοθεσία προβλέπει αυξήσεις στα μισθώματα λόγω αντικειμενικών. Η απάντηση είναι σαφής: «Νόμιμη αύξηση» για τα ενοίκια δεν υπάρχει!

Ο νόμος δίνει απλά ένα περιθώριο διαπραγμάτευσης για τα μισθώματα ανάλογα με την διακύμανση του πληθωρισμού. Αυτό, δηλαδή, που μπορούν να διεκδικήσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων (εν δεν προβλέπεται συμβατική αύξηση) είναι μια αύξηση ίση με το 75% της ετήσιας αύξησης του τιμαρίθμου (ΔΤΚ). Τουλάχιστον εαν επικαλεσθούν την νομοθεσία. Όμως, η αγορά είναι ελεύθερη και οι μισθώσεις καθορίζονται μέσα από ελεύθερες διαπραγματεύσεις.

Ιστορικά παντως, οι μεταβολές στις αντικειμενικές αξίες (και ειδικά η εκ τω προτέρων γνώση τους ) έχουν άμεση επίδραση στην αγοροπωλησίες – μεταβιβάσεις ακινήτων που με τις σειρά τους επηρεάζουν τις εμπορικές τιμές σε κάθε περιοχή. Έτσι, εάν η διαπραγμάτευση γίνεται πάνω την λογική «ποσό νοικιάζονται τα διαμερίσματα στην γύρω περιοχή» τότε η επίδραση των αντικειμενικών αξίων μπορεί να αποδειχτεί ιδιαίτερα σημαντική. Πόσο μάλλον σε περιοχές που εντάσσονται για πρώτη φορά στο σύστημα και σε άλλες που θα ισχύσουν αντικειμενικές αξίες από επέκταση ζώνης.

Όπως εξηγεί η ΠΟΜΙΔΑ τα ενοίκια, σήμερα, διαμορφώνονται ελεύθερα, και κάθε συμφωνία των συμβαλλομένων για σταδιακή αύξησή τους, τόσο στη αρχή, όσο και κατά τη διάρκεια μιας μίσθωσης είναι κατ΄ αρχήν έγκυρη, τόσο στις εμπορικές μισθώσεις, όσο και στις μισθώσεις κατοικιών. Μετά την πάροδο τριετίας στις μισθώσεις κατοικιών, το μίσθωμα καθορίζεται και πάλι ελεύθερα. Δεν υπάρχει λοιπόν στην πράξη γενική "νόμιμη αύξηση". Τέτοια αύξηση όμως, ίση με το 75% της ετήσιας αύξησης του τιμαρίθμου (ΔΤΚ) μπορεί να ισχύσει πια σήμερα μόνον όταν δεν προβλέπεται συμβατική αύξηση, σε δύο μόνο εξαιρετικές περιπτώσεις:

Α. σε παλαιές εμπορικές μισθώσεις (προ του Μαρτίου 2014) που δεν προβλέπουν τη μετέπειτα αύξηση του μισθώματος μετά την αρχική πρώτη διετία, αν αυτό ήδη υπερβαίνει το 6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου ετησίως, και

Β. σε μισθώσεις κατοικιών για το διάστημα ανάμεσα στη λήξη του συμβατικού χρόνου τους και τη λήξη της αρχικής τριετίας, ομοίως όταν δεν προβλέπεται ποσοστό αύξησης.

Σημειώνεται ότι τα τελευταία χρόνια, μέχρι και τις αρχές του 2020, προ της πανδημίας, τα ενοίκια των κατοικιών στην Αττική και σε παραλιακές και νησιωτικές περιοχές της χώρας είχαν ήδη αυξηθεί, λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Τώρα, με την προσθήκη και των νέων αυξημένων αντικειμενικών αξιών το μείγμα για τα ενοίκια είναι εκρηκτικό.