Απόφαση του ΣτΕ αλλάζει τις αγοραπωλησίες ακινήτων

Η ΑΑΔΕ πλέον ελέγχει τις αγοραπωλησίες ακινήτων βάσει του τραπεζικού ίχνους, παρακάμπτοντας την αναγραφόμενη τιμή στο συμβόλαιο.

Πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ επιβεβαιώνει ότι η φορολογική αλήθεια, όπως αποτυπώνεται στις τραπεζικές συναλλαγές, υπερισχύει της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο.

Σε περίπτωση διαφοράς μεταξύ συμβολαίου και τραπεζικών κινήσεων, η ΑΑΔΕ αναπροσαρμόζει τον φόρο και επιβάλλει πρόστιμα για ανακριβή δήλωση τιμήματος.
Το «άλλα στο χαρτί, άλλα στην τράπεζα» δεν μπορεί πλέον να σταθεί απέναντι στα σύγχρονα εργαλεία ελέγχου της ΑΑΔΕ.

Χιλιάδες συμβόλαια ακινήτων ελέγχονται, με τις διαφορές τιμήματος να αποτελούν συχνό λόγο επανεξέτασης φακέλων.

Στις αγοραπωλησίες ακινήτων η εποχή των «διπλών τιμών» τελειώνει οριστικά. Η ΑΑΔΕ δεν αρκείται πια σε ό,τι γράφει το συμβόλαιο, αλλά ακολουθεί το τραπεζικό ίχνος και, όπου εντοπίζει υψηλότερη καταβολή, ξαναγράφει τον φόρο και επιβάλλει πρόστιμα.

Η πρόσφατη απόφαση 848/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας, που εκδόθηκε για μεταβίβαση του 2008 στην οποία είχε δηλωθεί η αντικειμενική αξία ενώ είχε πληρωθεί πολύ μεγαλύτερο ποσό, επιβεβαιώνει ότι το συμβόλαιο δεν προσφέρει καμία προστασία όταν οι λογαριασμοί δείχνουν άλλη πραγματικότητα. Η Φορολογική Διοίκηση μπορεί πλέον να παρακάμπτει την αναγραφόμενη τιμή και να φορολογεί μόνο το πραγματικό χρήμα που άλλαξε χέρια.

Η υπόθεση είναι αποκαλυπτική του νέου τρόπου ελέγχου. Παρότι στο συμβόλαιο αναγραφόταν τίμημα 383.815,99 ευρώ, το τραπεζικό αποτύπωμα αποκάλυψε συνολική πληρωμή 650.000 ευρώ. Η διαφορά οδήγησε την ΑΑΔΕ σε αναπροσαρμογή του φόρου μεταβίβασης και στην επιβολή προστίμου για ανακριβή δήλωση τιμήματος. Η ΔΟΥ επέβαλε πρόστιμο για ανακριβή αναγραφή τιμήματος, η ΔΕΔ απέρριψε σιωπηρά την ενδικοφανή προσφυγή της εταιρείας και το Διοικητικό Εφετείο τελικά εφάρμοσε το ευμενέστερο μεταγενέστερο καθεστώς, περιορίζοντας το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας αξίας.

Η απόφαση κατοχυρώνει με σαφήνεια ότι, στις αγοραπωλησίες ακινήτων, η φορολογική αλήθεια υπερισχύει της τυπικής αναγραφής στο συμβόλαιο: αν το τραπεζικό ίχνος μαρτυρά υψηλότερο τίμημα, αυτό γίνεται δεκτό ως πραγματικό.

Η απόφαση 848/2025 ουσιαστικά χαράζει νέα γραμμή στην αγορά: Η ΑΑΔΕ μπορεί να ελέγχει, να συγκρίνει και να αμφισβητεί οποιοδήποτε συμβόλαιο δεν «κουμπώνει» με τις τραπεζικές κινήσεις. Το «άλλα στο χαρτί, άλλα στην τράπεζα» δεν μπορεί πλέον να σταθεί απέναντι στα σύγχρονα εργαλεία ελέγχου. Οι διασταυρώσεις στοιχείων, οι ηλεκτρονικές δηλώσεις και η πλήρης εικόνα των κινήσεων λογαριασμών καθιστούν σχεδόν αδύνατο να κρυφτεί μεγαλύτερο τίμημα. Σε αυτό το περιβάλλον, οι αγοραπωλησίες που στήριξαν επί δεκαετίες την ελληνική πατέντα της «αντικειμενικής στο συμβόλαιο – πραγματικής στην πράξη» βρίσκονται πλέον υπό διαρκή κίνδυνο εντοπισμού.

Το «κόλπο» της αγοράς ήταν σαφές: Η αναγραφή της αντικειμενικής αξίας ως επίσημου τιμήματος και η συμφωνία του υπολοίπου «κάτω από το τραπέζι» — είτε μέσω μετρητών, είτε με παράλληλες μεταφορές, είτε με εισροές σε λογαριασμούς συγγενών, είτε με παλιές επιταγές και συμψηφισμούς. Σε ορισμένες περιπτώσεις η καταβολή «σπάει» σε πολλούς μικρούς λογαριασμούς για να θολώσει το ίχνος.

Αυτό το σύστημα λειτουργούσε όσο η ψηφιακή παρακολούθηση ήταν περιορισμένη. Σήμερα, με την υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων και τα πρόστιμα που ξεκινούν από 10% και φτάνουν έως 500.000 ευρώ για ποσά εκτός τραπεζικού συστήματος, η απόκρυψη γίνεται επικίνδυνη, ακριβή και σχεδόν αδύνατη να περάσει.

Την ίδια στιγμή, η ΑΑΔΕ έχει ανοίξει στοχευμένο μέτωπο στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Χιλιάδες συμβόλαια ελέγχονται, με διαφορές τιμήματος να αποτελούν έναν από τους πιο συχνούς λόγους επανεξέτασης φακέλων. Η νομολογία είναι πλέον σταθερή και ευθυγραμμισμένη: το συμβόλαιο είναι απλώς ένα στοιχείο της υπόθεσης - όταν η τράπεζα λέει άλλα, τότε η τράπεζα λέει την αλήθεια. Η πραγματική τιμή θεωρείται αυτή που αποτυπώθηκε στον λογαριασμό, όχι αυτή που εμφανίστηκε στο συμβολαιογραφικό έγγραφο.