Τι αλλάζει στα ενοίκια από την 1η Απριλίου: Δεν θα ισχύει το ακατάσχετο όριο των 1.250 ευρώ για ποσά που προέρχονται από μισθώματα

Από την 1η Απριλίου 2026 αλλάζει ριζικά ο τρόπος καταβολής των ενοικίων στην Ελλάδα, βάζοντας οριστικό τέλος στις πληρωμές «στο χέρι» που κυριάρχησαν επί δεκαετίες, κυρίως στις μισθώσεις κατοικιών.

Με βάση τη νέα νομοθετική ρύθμιση, καμία πληρωμή ενοικίου που γίνεται εκτός τραπεζικού συστήματος δεν θα αναγνωρίζεται φορολογικά, ενώ όλες οι μισθώσεις –κατοικιών και επαγγελματικών χώρων– θα πρέπει να εξυπηρετούνται αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού.

Η αλλαγή προβλέπεται ρητά στον νόμο 5222/2025 και καθιστά υποχρεωτική την ενσωμάτωση της λεγόμενης «τραπεζικής ρήτρας» στα μισθωτήρια συμβόλαια. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι το ενοίκιο δεν αρκεί απλώς να αναγράφεται ως τραπεζικά καταβλητέο, αλλά θα πρέπει και να κατατίθεται πράγματι σε λογαριασμό του ιδιοκτήτη, ώστε να υπάρχει πλήρης και διαφανής καταγραφή της συναλλαγής. Μέχρι σήμερα, ειδικά στις μισθώσεις κατοικιών, η πληρωμή με μετρητά ήταν συχνό φαινόμενο, κάτι που πλέον παύει να γίνεται αποδεκτό.

Στόχος η καταπολέμηση της φοροδιαφυγής

Βασικός στόχος του οικονομικού επιτελείου είναι αφενός η πλήρης παρακολούθηση των εισοδημάτων από μισθώματα μέσω του τραπεζικού συστήματος και αφετέρου ο περιορισμός της φοροδιαφυγής και των αδήλωτων ενοικίων. Μέσω των τραπεζικών κινήσεων, η ΑΑΔΕ θα μπορεί να πραγματοποιεί αυτόματες διασταυρώσεις μεταξύ όσων δηλώνονται στα μισθωτήρια και όσων πράγματι καταβάλλονται, περιορίζοντας δραστικά τις «συμφωνίες κάτω από το τραπέζι».

Συστάσεις για επικαιροποίηση των μισθωτηρίων

Στο πλαίσιο των αλλαγών, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων απευθύνει αναλυτικές συστάσεις προς τα μέλη της, τονίζοντας ότι τα μισθωτήρια συμβόλαια θα πρέπει να επικαιροποιηθούν. Πλέον, ο τρόπος, ο χρόνος και ο τόπος πληρωμής του μισθώματος οφείλουν να προβλέπουν ρητά ότι το ποσό καταβάλλεται αποκλειστικά με κατάθεση ή μεταφορά σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, εντός των πρώτων ημερών κάθε μήνα.

Η τραπεζική απόδειξη καθίσταται το μοναδικό αποδεικτικό εξόφλησης, ενώ τυχόν άρνηση ή καθυστέρηση του ενοικιαστή να πληρώσει μέσω τράπεζας εξομοιώνεται με μη καταβολή ενοικίου, παρέχοντας στον ιδιοκτήτη όλα τα νόμιμα δικαιώματα που απορρέουν από αυτή την παράλειψη.

Όπως επισημαίνει η Ομοσπονδία, σε περίπτωση κατάθεσης των μισθωμάτων σε κοινό τραπεζικό λογαριασμό, συνιστάται το όνομα του εκμισθωτή να εμφανίζεται πρώτο μεταξύ των συνδικαιούχων, ώστε να διευκολύνονται οι διασταυρώσεις από την ΑΑΔΕ. Αντίστοιχα, όταν υπάρχουν περισσότεροι συνεκμισθωτές, προτείνεται καθένας να δηλώνει τον δικό του τραπεζικό λογαριασμό, με το όνομά του ως πρώτο δικαιούχο, εκτός αν με σχετική υπουργική απόφαση οριστεί ρητά ότι τα μισθώματα μπορούν να καταβάλλονται έγκυρα σε κοινό λογαριασμό.

Παράλληλα, οι εκμισθωτές καλούνται να διασφαλίζουν ότι και τα δώδεκα μηνιαία μισθώματα καταβάλλονται εντός του ίδιου οικονομικού έτους, δηλαδή έως τις 31 Δεκεμβρίου. Σε διαφορετική περίπτωση, ενδέχεται να χαθεί η νόμιμη έκπτωση φόρου που προβλέπεται για τα εισοδήματα από μισθώματα.

Ακατάσχετο και δηλώσεις στην ΑΑΔΕ

Η Ομοσπονδία υπενθυμίζει ότι το ισχύον ακατάσχετο όριο των 1.250 ευρώ για τραπεζικούς λογαριασμούς που αφορούν μισθούς ή συντάξεις δεν καλύπτει αυτόματα τα ποσά από μισθώματα. Η εξαίρεση ισχύει μόνο αν ο λογαριασμός έχει δηλωθεί εκ των προτέρων στην ΑΑΔΕ ως «μοναδικός ακατάσχετος» και αφορά περιοδική πίστωση (μισθούς, συντάξεις ή ενοίκια). Για κοινό λογαριασμό, η σχετική δήλωση πρέπει να γίνει ξεχωριστά από κάθε συνδικαιούχο, ώστε να ισχύσει για όλους.

Σε διαφορετική περίπτωση, η είσπραξη των κατατεθειμένων ενοικίων από λογαριασμό που δεν έχει δηλωθεί ως ακατάσχετος θα γίνεται κάθε μήνα από όποιον προλάβει πρώτος: είτε από τον εκμισθωτή είτε από την ΑΑΔΕ.

Κυρώσεις για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες

Το νέο καθεστώς συνοδεύεται από σαφείς κυρώσεις για όσους το αγνοήσουν. Για τους ενοικιαστές, η ηλεκτρονική πληρωμή του ενοικίου καθίσταται βασική προϋπόθεση για τη χορήγηση οποιασδήποτε οικονομικής ενίσχυσης ή έκπτωσης. Όσοι συνεχίσουν να πληρώνουν με μετρητά θα αποκλείονται τόσο από το στεγαστικό επίδομα όσο και από το νέο ετήσιο βοήθημα έως 800 ευρώ, με προσαύξηση για κάθε προστατευόμενο τέκνο.

Αντίστοιχα, οι ιδιοκτήτες που εισπράττουν ενοίκια εκτός τραπεζικού συστήματος θα χάνουν σημαντικά φορολογικά οφέλη. Η αυτόματη έκπτωση 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από μισθώματα δεν θα εφαρμόζεται, με αποτέλεσμα την αύξηση του φορολογητέου ποσού. Ενδεικτικά, εισόδημα 12.000 ευρώ από ενοίκια θα φορολογείται στο σύνολό του, χωρίς καμία μείωση, αν δεν έχει καταβληθεί μέσω τράπεζας.

Τι ισχύει για τις επιχειρήσεις

Για τις επιχειρήσεις, το μέτρο δεν αποτελεί καινοτομία, ωστόσο από το 2026 η εφαρμογή του γίνεται αυστηρότερη. Επαγγελματικά ενοίκια που δεν πληρώνονται ηλεκτρονικά δεν θα αναγνωρίζονται ως εκπιπτόμενη δαπάνη, αυξάνοντας άμεσα τη φορολογική επιβάρυνση. Έτσι, ακόμη και ένα μεσαίου ύψους μηνιαίο ενοίκιο μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική απώλεια φορολογικών εκπτώσεων σε ετήσια βάση.