Χωροταξικό Τουρισμού: «Κόφτης» για Airbnb, νέοι κανόνες για ξενοδοχεία και νησιά

Ζυμώσεις και νέος γύρος διαβουλεύσεων 15 ημερών με τον τουριστικό κλάδο για την άμβλυνση των αντιδράσεων πριν από την τελική μορφή της ΚΥΑ

Νέο πλαίσιο αυστηρότερων κανόνων για τη βραχυχρόνια μίσθωση, με δυνατότητα ακόμη και απαγόρευσης της δραστηριότητας σε κορεσμένες τουριστικά περιοχές, εισάγει το υπό διαβούλευση Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, το οποίο παρουσίασαν χθες τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού.

Το σχέδιο συνδέει για πρώτη φορά ευθέως την ανάπτυξη του Airbnb με τη φέρουσα ικανότητα κάθε προορισμού, ανοίγοντας τον δρόμο για μελλοντικούς γεωγραφικούς περιορισμούς, χρονικά όρια λειτουργίας αλλά και παρεμβάσεις σε νεόδμητες κατοικίες, κυρίως σε νησιά και περιοχές με υψηλή τουριστική πίεση.

Σύμφωνα με το σχέδιο της ΚΥΑ, που αναρτήθηκε χθες, η βραχυχρόνια μίσθωση θα μπορεί να υπόκειται σε «χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς», ανάλογα με την κατηγορία κάθε περιοχής, τα ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά της και την ένταση της τουριστικής πίεσης.

Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπεται η δυνατότητα καθορισμού ειδικών όρων διάθεσης ακινήτων, χρονικών ορίων λειτουργίας ανά έτος, γεωγραφικών ζωνών περιορισμού ή απαγόρευσης, καθώς και περιορισμών στη νέα προσφορά ακινήτων, ακόμη και σε νεόδμητες κατοικίες. Οι παρεμβάσεις προβλέπονται την εκπόνηση θεσμικού πλαισίου που θα προβλέπει την αναστολή έκδοσης νέων αριθμών μητρώου ακινήτων (ΑΜΑ) στις βάσεις δεδομένων βραχυχρόνιας μίσθωσης της ΑΑΔΕ.

Παράλληλα, οι διαθέσιμες κλίνες από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης θα λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό της τουριστικής φέρουσας ικανότητας κάθε προορισμού, κάτι που θεωρείται κρίσιμο κυρίως για νησιά και κορεσμένες τουριστικά περιοχές, όπου η πραγματική τουριστική πίεση δεν αποτυπώνεται πλέον μόνο στις ξενοδοχειακές μονάδες αλλά και στη ραγδαία εξάπλωση της Airbnb.

Παράθυρο διορθώσεων έως τα τέλη Ιουνίου

Η κυβέρνηση δίνει περιθώριο 15 ημερών για διαβούλευση με τους τουριστικούς φορείς, τους πολίτες και την αγορά πριν από την οριστικοποίηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, επιχειρώντας να αμβλύνει τις πρώτες αντιδράσεις που προκάλεσαν ορισμένες από τις προβλέψεις του σχεδίου.

Τα συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού ανοίγουν νέο κύκλο επαφών με την αγορά, ενώ η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη κατά τη χθεσινή παρουσίαση άφησε σαφώς να εννοηθεί ότι το κείμενο δεν αποτελεί την τελική εκδοχή, σημειώνοντας ότι το σχέδιο «επιδέχεται βελτιώσεων».

Απαντώντας εμμέσως στις επικρίσεις, ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου κάλεσε δημόσια όλους τους ενδιαφερόμενους να υποβάλουν σχόλια και προτάσεις «αφού τώρα έχουν την τελική πρόταση», όπως είπε χαρακτηριστικά. Σύμφωνα με τον ίδιο, έως τις 25 Μαΐου θα συγκεντρωθούν όλες οι παρατηρήσεις ώστε στη συνέχεια να ακολουθήσει η διαδικασία στο Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας και αμέσως μετά η επεξεργασία από το ΚΕΣΥΠΟΘΑ. Ο κυβερνητικός σχεδιασμός προβλέπει ότι μέχρι τα τέλη Ιουνίου θα έχει υπογραφεί η Κοινή Υπουργική Απόφαση που θα επικυρώνει το τελικό κείμενο του χωροταξικού.

Ιδιαίτερη έμφαση έδωσε ο υπουργός και στην ανάγκη να μην υπάρξει ανασφάλεια στην αγορά, ξεκαθαρίζοντας ότι όσοι επενδυτές έχουν ώριμα έργα και έχουν λάβει πληρότητα από τις αρμόδιες υπηρεσίες «δεν θα αντιμετωπίσουν ζητήματα» και «δεν θα υπάρξει κανένας αιφνιδιασμός». Όπως ανέφερε, το νέο πλαίσιο επιχειρεί να βάλει «οργάνωση και κανόνες για όλους», συνδέοντας για πρώτη φορά την τουριστική ανάπτυξη με τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής.

Κατά τον ίδιο, το νέο χωροταξικό σηματοδοτεί την ένταξη του τουρισμού σε έναν ενιαίο χωρικό σχεδιασμό, ο οποίος στη συνέχεια θα εξειδικευτεί μέσω των τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων αλλά και των περιφερειακών χωρικών πλαισίων.

«Δεν είναι εύκολο. Κάποιες φορές δεν είναι και ευχάριστο. Ούτε ανέξοδο», σημείωσε, προσθέτοντας ότι η κυβέρνηση επιδιώκει να αφήσει πίσω «την αποσπασματικότητα και τις εκκρεμότητες του χθες» ώστε να οικοδομηθεί «το αύριο με σχέδιο και συγκρότηση».

Από 8 έως 16 οι αρτιότητες στα νησιά

Το σχέδιο της ΚΥΑ για τον τουρισμό θέτει νέους κανόνες για τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού και αυστηρότερους όρους για τη δημιουργία νέων τουριστικών μονάδων. Παρά τις συζητήσεις που προκάλεσαν οι προβλέψεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση, ο βασικός άμεσος περιορισμός που ενεργοποιείται αφορά την αύξηση της ελάχιστης αρτιότητας για νέες τουριστικές εγκαταστάσεις, η οποία φθάνει τα 16 στρέμματα στις πλέον ανεπτυγμένες τουριστικά περιοχές και τα 8 έως 12 στρέμματα στις υπόλοιπες κατηγορίες.

Αξιοσημείωτο είναι ότι ο χαρακτηρισμός των «κορεσμένων» τουριστικά περιοχών βασίστηκε κυρίως στη σχέση ξενοδοχειακών κλινών προς μόνιμο πληθυσμό, χωρίς να έχει συνυπολογιστεί η δυναμικότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ως αποτέλεσμα, σε αρκετούς δημοφιλείς προορισμούς η πραγματική τουριστική πίεση ενδέχεται να εμφανίζεται υποεκτιμημένη σε σχέση με τη σημερινή εικόνα της αγοράς, όπου η εξάπλωση των καταλυμάτων τύπου Airbnb έχει μεταβάλει σημαντικά τη συνολική φέρουσα επιβάρυνση πολλών περιοχών.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το νέο πλαίσιο διατηρεί την ευνοϊκή μεταχείριση για τις μεγάλες οργανωμένες τουριστικές επενδύσεις, όπως τα ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ, ΠΟΤΑ και τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα, επιτρέποντας την ανάπτυξή τους σε όλες τις κατηγορίες περιοχών. Ωστόσο, για τα περισσότερα νησιά της χώρας — με εξαίρεση την Εύβοια, την Κρήτη, την Κέρκυρα και τη Ρόδο — προβλέπεται ότι οι συγκεκριμένες αναπτύξεις θα υπόκεινται σε μειωμένο κατά 50% συντελεστή δόμησης.

Οι 5 κατηγορίες τουριστικής ανάπτυξης

Το νέο χωροταξικό κατατάσσει τις 1.035 δημοτικές ενότητες της χώρας σε πέντε κατηγορίες, με βασικό δείκτη τη σχέση των τουριστικών κλινών προς τον μόνιμο πληθυσμό.

1) Στις «περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης», δηλαδή στις πλέον επιβαρυμένες τουριστικά περιοχές, εντάσσονται η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Σκιάθος, αλλά και συγκεκριμένες δημοτικές ενότητες σε Κέρκυρα, Ζάκυνθο, Ρόδο, Κω, Τήνο, Κρήτη και άλλους δημοφιλείς προορισμούς.

Στις περιοχές αυτές δεν απαγορεύονται νέες τουριστικές επενδύσεις, ωστόσο η ελάχιστη αρτιότητα αυξάνεται στα 16 στρέμματα — εκτός αν προβλέπεται ήδη μεγαλύτερη — ενώ στα νησιά τίθεται ανώτατο όριο 100 κλινών ανά νέα μονάδα.

2) Στις «ανεπτυγμένες περιοχές» όπου περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων τα μεγάλα αστικά κέντρα Αθήνα και Θεσσαλονίκη αλλά και δημοφιλείς προορισμοί όπως Πάρος, η Αντίπαρος, η Σίφνος, η Κασσάνδρα, η Σιθωνία, η αρτιότητα αυξάνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά το όριο δυναμικότητας φθάνει τις 350 κλίνες.

3) Για τις «αναπτυσσόμενες περιοχές», όπως η Μήλος, το Πήλιο, η Χαλκιδική η ελάχιστη αρτιότητα ορίζεται στα 8 στρέμματα χωρίς περιορισμό στον αριθμό κλινών.

Αντίστοιχα, στις περιοχές πρώιμης ανάπτυξης και ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης προβλέπονται επίσης όρια 8 στρεμμάτων αλλά και πρόσθετα κίνητρα για τουριστικές επενδύσεις.

Τρεις κατηγορίες νησιών

Ξεχωριστή κατηγοριοποίηση προβλέπεται και για τη νησιωτική χώρα, η οποία διαχωρίζεται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκταση των νησιών.

Στην πρώτη κατηγορία εντάσσονται τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων: Άνδρος, Ζάκυνθος, Θάσος, Ικαρία, Κάρπαθος, Κέρκυρα, Κεφαλονιά, Κύθηρα, Κως, Λέσβος, Λευκάδα, Λήμνος, Νάξος, Ρόδος, Σάμος και Χίος.

Η δεύτερη ομάδα περιλαμβάνει νησιά από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα: Άγιος Ευστράτιος, Αίγινα, Αλόννησος, Αμοργός, Ανάφη, Αντικύθηρα, Αντίπαρος, Αστυπάλαια, Γαύδος, Ιθάκη, Ίος, Κάλαμος, Κάλυμνος, Κάσος, Κέα, Κίμωλος, Κύθνος, Κυρά Παναγιά, Λέρος, Μεγανήσι, Νίσυρος, Μήλος, Μύκονος, Παξοί, Πάρος, Πάτμος, Πόρος, Σαμοθράκη, Σαντορίνη (Θήρα), Σαρία, Σέριφος, Σίκινος, Σίφνος, Σκιάθος, Σκόπελος, Σκύρος, Σπέτσες, Σύμη, Σύρος, Τήλος, Τήνος, Ύδρα, Φολέγανδρος, Φούρνοι, Χάλκη και Ψαρά.

Στα νησιά της δεύτερης κατηγορίας δεν επιτρέπεται η δημιουργία νέων ξενοδοχείων κάτω των τριών αστέρων, ενώ η μέγιστη δυναμικότητα νέων μονάδων περιορίζεται στις 100 κλίνες. Η τρίτη κατηγορία αφορά τα μικρά νησιά κάτω των 20 τετραγωνικών χιλιομέτρων, τα οποία δεν υπόκεινται σε κάποιο περιορισμό.

Τέλος σημαντικό βήμα των νέων προβλέψεων του ειδικού χωροταξικού για τον τουρισμό αποτελεί η πλήρης απαγόρευση της δόμησης σε απόσταση μικρότερη των 25 μέτρων από τον αιγιαλό.