Ανατροπές στα ακίνητα: Τι αλλάζει σε Airbnb, ενοίκια, φόρους και αντικειμενικές αξίες

Νέα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες φέρνει από τον Ιούλιο το πακέτο παρεμβάσεων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, φορολογικές εκπτώσεις ανακαινίσεων, ενοίκια και αντικειμενικές αξίες.

Σημαντικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων έρχονται τους επόμενους μήνες, με ένα ευρύ πακέτο παρεμβάσεων που αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, την πληρωμή ενοικίων, τη φορολογική μεταχείριση κλειστών κατοικιών και τις εκπτώσεις για ανακαινίσεις. Παράλληλα, στο βάθος του 2027 διαγράφεται η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, ένα ζήτημα που αναμένεται να απασχολήσει έντονα τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη τη χώρα.

Δύο κρίσιμα ζητήματα παραμένουν ακόμη ανοιχτά στο τραπέζι του υπουργείου Οικονομικών: η τύχη του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές, του οποίου η αναστολή παρατάθηκε έως το τέλος του 2026, και η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, που παραμένουν αμετάβλητες από τον Ιούνιο του 2021. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι εμπορικές τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί πανελλαδικά πάνω από 65% από το 2021, προσεγγίζοντας ή και ξεπερνώντας τα ιστορικά υψηλά του 2007. Εντός του 2027 αναμένεται να ανοίξει ο σχετικός φάκελος, με παρεμβάσεις που ενδέχεται να συνδυαστούν με αύξηση αφορολόγητων ορίων για πρώτη κατοικία ή νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ.

Νέοι κόφτες στα Airbnb

Από την 1η Ιουλίου 2026, η απαγόρευση νέων εγγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης επεκτείνεται και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, μετά το κέντρο της Αθήνας, και θα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Στόχος είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, καθώς η εκρηκτική ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει συρρικνώσει το διαθέσιμο απόθεμα και έχει εντείνει τις πιέσεις στα ενοίκια.

Για όσους παραβιάζουν τους περιορισμούς προβλέπονται αυστηρά πρόστιμα. Επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση, με κατώτατο όριο τα 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής εντός του ίδιου φορολογικού έτους, το πρόστιμο ανεβαίνει στο σύνολο των εισπραχθέντων μισθωμάτων, με κατώτατο όριο τα 40.000 ευρώ. Τα πρόστιμα αφορούν κύριο, νομέα, επικαρπωτή, υπεκμισθωτή ή τρίτο διαχειριστή, ανεξαρτήτως αν η μίσθωση γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή με άλλον τρόπο.

Μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιοχές περιορισμών

Ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με ενεργούς περιορισμούς βραχυχρόνιας μίσθωσης και μεταβιβάζονται εν ζωή — για οποιαδήποτε αιτία, επαχθή ή χαριστική — διαγράφονται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Η επανεγγραφή τους δεν είναι δυνατή για όσο χρονικό διάστημα ισχύει ο περιορισμός, κάτι που πρακτικά αποτρέπει την καταστρατήγηση των κόφτων μέσω φορολογικών μεταβιβάσεων ή γονικών παροχών.

Υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή ενοικίων

Από την 1η Οκτωβρίου 2026, η πληρωμή ενοικίων θα πρέπει να πραγματοποιείται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού συστήματος. Ενοικιαστές που θα συνεχίσουν να πληρώνουν σε μετρητά θα χάνουν την επιστροφή ενοικίου, ενώ ιδιοκτήτες που εισπράττουν «στο χέρι» θα χάνουν την έκπτωση φόρου 5% επί των εισοδημάτων από ενοίκια.

Το μέτρο αποσκοπεί στη διαφάνεια και στην καλύτερη παρακολούθηση των μισθωματικών εισοδημάτων από τις φορολογικές αρχές, ενώ ενισχύει παράλληλα την ψηφιακή ιχνηλασιμότητα των συναλλαγών στην αγορά κατοικίας.

Νέος «δημοτικός ΕΝΦΙΑ» από το 2027

Την 1η Ιανουαρίου 2027 καταργούνται το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ). Στη θέση τους εισάγεται το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο θα εισπράττεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος. Ο συντελεστής θα κυμαίνεται από 0,3‰ έως 0,7‰ και θα καθορίζεται από κάθε δήμο ξεχωριστά.

Για τον υπολογισμό λαμβάνονται υπόψη τα τετραγωνικά μέτρα, η τιμή ζώνης και ο συντελεστής παλαιότητας. Υπόχρεος πληρωμής είναι ο ιδιοκτήτης ή ο επικαρπωτής του ακινήτου. Σε περίπτωση που τον λογαριασμό ρεύματος επιβαρύνεται ο ενοικιαστής, αυτός καταβάλλει το ΤΤΑ, το οποίο στη συνέχεια αφαιρείται από το μηνιαίο μίσθωμα.

Τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστές κατοικίες

Οι ιδιοκτήτες κλειστών κατοικιών έχουν προθεσμία έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 για να τις ενοικιάσουν ή να μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες, εξασφαλίζοντας πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια. Η απαλλαγή αφορά κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια ή χρησιμοποιούνταν σε βραχυχρόνια μίσθωση, επιφανείας έως 120 τ.μ. — με αύξηση κατά 20 τ.μ. για κάθε τέκνο πέραν των δύο.

Σύμφωνα με πληροφορίες, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει την παράταση του μέτρου, το οποίο έχει ήδη κινητοποιήσει σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών να διαθέσουν κατοικίες στη μακροχρόνια αγορά.

Φορο-μπόνους για ανακαινίσεις έως το τέλος του 2026

Έως το τέλος του 2026 οι ιδιοκτήτες μπορούν να εκμεταλλευτούν τη φορολογική έκπτωση για δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης κατοικιών ή επαγγελματικών ακινήτων. Η συνολική έκπτωση φόρου μπορεί να φτάσει έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας (2027–2031), με ετήσιο ανώτατο όριο 3.200 ευρώ, υπό την προϋπόθεση εξόφλησης με ηλεκτρονικό χρήμα και διαβίβασης παραστατικών στην ΑΑΔΕ.

Για παράδειγμα, φορολογούμενος που θα πραγματοποιήσει φέτος δαπάνες 15.000 ευρώ θα λαμβάνει έκπτωση 3.000 ευρώ ετησίως για πέντε χρόνια (2027–2031), την οποία θα βλέπει στο εκκαθαριστικό της Εφορίας.