Η νέα πραγματικότητα για τα ακίνητα με το ΜΙΔΑ: Πρόστιμα έως €1.000, ξεκαθάρισμα στα τετραγωνικά και αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ

Πρόστιμα από 100 έως 1.000 ευρώ για όσους δεν ενημερώνουν εμπρόθεσμα ή δηλώνουν ανακριβώς τη χρήση των ακινήτων τους στο νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), αλλά και σημαντικές αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ για ακίνητα με αποκλίσεις στα τετραγωνικά φέρνει τροπολογία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που κατατέθηκε στη Βουλή λίγες ημέρες πριν από την ενεργοποίηση της νέας πλατφόρμας της ΑΑΔΕ.

Η τροπολογία έρχεται λίγο πριν από την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ, του νέου ψηφιακού μητρώου της ΑΑΔΕ για την καταγραφή στοιχείων ιδιοκτησίας και χρήσης ακινήτων, ενώ παράλληλα ανοίγει τον δρόμο για υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά που προκύπτουν από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Το νέο μητρώο αποτελεί ουσιαστικά τη μεγαλύτερη ψηφιακή απογραφή ακίνητης περιουσίας που έχει επιχειρηθεί μέχρι σήμερα, καθώς θα συγκεντρώσει σε μία ενιαία βάση δεδομένων στοιχεία για περισσότερους από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες και για εκατομμύρια ακίνητα σε ολόκληρη τη χώρα. Για κάθε ακίνητο θα καταγράφονται τα βασικά χαρακτηριστικά του, οι κωδικοί ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ, καθώς και τα στοιχεία που αφορούν τη χρήση του, επιτρέποντας στην ΑΑΔΕ να διασταυρώνει με μεγαλύτερη ακρίβεια τα δεδομένα ιδιοκτησίας και εκμετάλλευσης της ακίνητης περιουσίας.

Στην πράξη, το ΜΙΔΑ φιλοδοξεί να εξελιχθεί στον κεντρικό ψηφιακό φάκελο κάθε ακινήτου, καθώς θα συγκεντρώνει σε μία ενιαία βάση δεδομένων τα στοιχεία ιδιοκτησίας, τις μισθώσεις, τις δωρεάν παραχωρήσεις και τις δηλώσεις χρήσης που συνδέονται με κάθε ακίνητο. Στόχος είναι η ΑΑΔΕ να μπορεί να διασταυρώνει με μεγαλύτερη ακρίβεια ποιος είναι ο ιδιοκτήτης, ποιος χρησιμοποιεί το ακίνητο και με ποιο καθεστώς.

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά την υποχρέωση ενημέρωσης του ΜΙΔΑ κάθε φορά που ένα ακίνητο εκμισθώνεται ή παραχωρείται δωρεάν. Η ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ θα συνοδευτεί από υποχρέωση δήλωσης της χρήσης των ακινήτων, ώστε το νέο μητρώο να αποτυπώνει με μεγαλύτερη ακρίβεια την πραγματική εικόνα της ακίνητης περιουσίας. Σύμφωνα με τη ρύθμιση, εάν η σχετική δήλωση δεν υποβληθεί μέσα σε τρεις μήνες από την έναρξη της μίσθωσης ή της δωρεάν παραχώρησης, επιβάλλεται πρόστιμο 500 ευρώ.

Αντίστοιχη υποχρέωση προβλέπεται και για περιπτώσεις που συνδέονται με την Ενιαία Αίτηση Ενίσχυσης, γεγονός που στρέφει το ενδιαφέρον των ελεγκτικών αρχών και στις μισθώσεις αγροτεμαχίων που συνδέονται με αγροτικές επιδοτήσεις.

Ιδιαίτερο βάρος δίνει η τροπολογία στο καθεστώς των προστίμων που συνδέονται με το νέο μητρώο. Συγκεκριμένα, προβλέπεται πρόστιμο 500 ευρώ όταν δεν υποβάλλεται εμπρόθεσμα η δήλωση ενημέρωσης του ΜΙΔΑ για τη χρήση ενός ακινήτου μετά από μίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση. Ακόμη αυστηρότερες είναι οι κυρώσεις για όσους δηλώνουν ανακριβή στοιχεία. Εφόσον μισθωτής ή παραχωρησιούχος υποβάλει ψευδή στοιχεία και αυτά χρησιμοποιηθούν για τη λήψη επιδομάτων, επιδοτήσεων ή άλλων κρατικών ενισχύσεων, επιβάλλεται πρόστιμο 1.000 ευρώ.

Αντίθετα, όταν τα εσφαλμένα στοιχεία δεν αξιοποιηθούν για την είσπραξη κάποιας οικονομικής ενίσχυσης, η παράβαση εξακολουθεί να υφίσταται αλλά το πρόστιμο περιορίζεται στα 100 ευρώ. Με τον τρόπο αυτό η φορολογική διοίκηση επιχειρεί να διασφαλίσει ότι τα στοιχεία που θα καταχωρούνται στο ΜΙΔΑ θα είναι ακριβή και δεν θα χρησιμοποιούνται για την αδικαιολόγητη λήψη κρατικών παροχών ή επιδοτήσεων.

Κομβικό στοιχείο της ρύθμισης είναι η σύνδεση του ΜΙΔΑ με το Ε9. Η δήλωση χρήσης ενός ακινήτου δεν θα μπορεί να υποβληθεί εάν δεν έχει προηγηθεί η καταχώριση των στοιχείων του ακινήτου στο Ε9. Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένα ενιαίο ψηφιακό αρχείο στο οποίο θα «κουμπώνουν» τα στοιχεία ιδιοκτησίας με τα στοιχεία χρήσης, επιτρέποντας στην ΑΑΔΕ να εντοπίζει ευκολότερα λάθη, παραλείψεις και αναντιστοιχίες.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ, οι οποίες εφαρμόζονται από το 2027 και αφορούν χιλιάδες ιδιοκτήτες με αποκλίσεις στα τετραγωνικά των ακινήτων τους. Η τροπολογία προβλέπει ότι όταν από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου προκύπτει πως η πραγματική επιφάνεια ενός κτίσματος είναι μικρότερη από εκείνη που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια, τότε για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ θα λαμβάνεται υπόψη η μικρότερη πραγματική επιφάνεια. Με απλά λόγια, οι ιδιοκτήτες δεν θα φορολογούνται πλέον για περισσότερα τετραγωνικά από αυτά που διαθέτουν στην πραγματικότητα, εφόσον αυτό αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Παράλληλα, η ρύθμιση βάζει τέλος στον φόβο αναδρομικών επιβαρύνσεων (θέμα που ανέδειξε η ΠΟΜΙΔΑ) για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις. Οι παλαιότερες δηλώσεις Ε9, οι πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ και τα σχετικά πιστοποιητικά δεν θα θεωρούνται ανακριβή λόγω αυτών των διαφορών στα τετραγωνικά, ενώ δεν θα επιβάλλονται πρόστιμα ή άλλες κυρώσεις για τα προηγούμενα έτη.