Πώληση ακινήτου ακόμη και με χρέη στην εφορία: Οι νέοι κανόνες για τις μεταβιβάσεις

Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων με χρέη στην Εφορία αποκτούν πλέον τη δυνατότητα να πουλήσουν την περιουσία τους, χάρη στο νέο πλαίσιο που προωθεί η κυβέρνηση.

Το νέο πλαίσιο που προωθεί η κυβέρνηση επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, την πώληση ακόμη και κατασχεμένων ακινήτων, ενώ αλλάζει συνολικά τον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιούνται οι μεταβιβάσεις. Στόχος είναι να περιοριστεί η γραφειοκρατία και να επιταχυνθούν οι συναλλαγές σε μια αγορά που για χρόνια έπασχε από καθυστερήσεις και αδιέξοδα.

Οι παρεμβάσεις δεν αφορούν μόνο όσους έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο. Επηρεάζουν συνολικά την αγορά ακινήτων, καθώς απλοποιούν τις διαδικασίες στις αγοραπωλησίες, τις γονικές παροχές και τις κληρονομιές, μειώνουν το διοικητικό κόστος και επιχειρούν να ξεμπλοκάρουν χιλιάδες υποθέσεις που μέχρι σήμερα καθυστερούσαν για μήνες ή αδυνατούσαν να ολοκληρωθούν.

Ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει σχεδόν όλη τη διαδικασία

Κεντρικό ρόλο στο νέο σύστημα αποκτά ο συμβολαιογράφος, ο οποίος μετατρέπεται ουσιαστικά σε «υπηρεσία μίας στάσης» για κάθε μεταβίβαση ακινήτου. Θα μπορεί να αντλεί ηλεκτρονικά τα απαραίτητα πιστοποιητικά από τις δημόσιες υπηρεσίες, να υπολογίζει και να αποδίδει τους φόρους, να παρακρατεί οφειλές προς την ΑΑΔΕ από το τίμημα της συναλλαγής, να διαχειρίζεται τις πληρωμές και να ολοκληρώνει την εγγραφή της πράξης στο Κτηματολόγιο.

Στην πράξη, μεγάλο μέρος των διαδικασιών συγκεντρώνεται σε ένα μόνο γραφείο, περιορίζοντας σημαντικά τον χρόνο αναμονής και τις μετακινήσεις των πολιτών μεταξύ διαφορετικών υπηρεσιών. Η αλλαγή αυτή αναμένεται να διευκολύνει τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους αγοραστές, καθώς η διαδικασία θα γίνεται περισσότερο ψηφιακή και λιγότερο χρονοβόρα.

Πωλήσεις ακόμη και με κατασχέσεις

Η σημαντικότερη παρέμβαση αφορά τα ακίνητα που έχουν κατασχεθεί για ληξιπρόθεσμα χρέη προς την Εφορία. Μέχρι σήμερα, οι κατασχέσεις οδηγούσαν συχνά σε πλήρες αδιέξοδο, καθώς οι ιδιοκτήτες δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν ή να πουλήσουν την περιουσία τους ακόμη και όταν επιδίωκαν να εξοφλήσουν τις οφειλές τους.

Με το νέο σύστημα δημιουργείται για πρώτη φορά ένας μηχανισμός που επιτρέπει την ολοκλήρωση της πώλησης υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Μέρος του τιμήματος θα παρακρατείται αυτόματα και θα αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ, επιτρέποντας την άρση της κατάσχεσης και την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Τις επόμενες ημέρες αναμένεται να εκδοθεί η σχετική απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, την οποία προανήγγειλε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Κωστής Χατζηδάκης.

Οι προϋποθέσεις για την άρση της κατάσχεσης

Η δυνατότητα πώλησης ενός κατασχεμένου ακινήτου δεν θα παρέχεται χωρίς προϋποθέσεις. Βασικός όρος είναι ο ιδιοκτήτης να πληροί τις προϋποθέσεις για τη χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής, ενώ το τίμημα της μεταβίβασης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου. Στις περιπτώσεις κατασχέσεων που έχουν επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια θα απαιτείται νέα έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή για τον προσδιορισμό της εμπορικής αξίας.

Καθοριστικό στοιχείο της διαδικασίας είναι η παρακράτηση μέρους του τιμήματος, το οποίο αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ από τον συμβολαιογράφο. Το ποσοστό θα καθορίζεται με βάση τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και τη δυνατότητα είσπραξης της υπόλοιπης οφειλής, χωρίς να μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% του τρέχοντος υπολοίπου. Όταν η οφειλή υπερβαίνει το τίμημα της συναλλαγής, θα αποδίδεται ολόκληρο το ποσό της πώλησης, ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.

Παράλληλα, κατά τον χρόνο της μεταβίβασης δεν θα πρέπει να υπάρχουν άλλα εμπράγματα βάρη υπέρ τρίτων δανειστών, ενώ σε περιπτώσεις όπου οι ληξιπρόθεσμες οφειλές καλύπτονται ήδη από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες προβλέπονται ειδικότεροι κανόνες. Με τις προβλέψεις αυτές επιχειρείται να διασφαλιστεί τόσο η ολοκλήρωση των συναλλαγών όσο και η προστασία των απαιτήσεων του Δημοσίου.

Τι αλλάζει σε κληρονομιές και γονικές παροχές

Σημαντικές διευκολύνσεις προβλέπονται και για τις μεταβιβάσεις που συνδέονται με κληρονομιές. Πλέον, ο φόρος κληρονομιάς θα μπορεί να εξοφλείται από το τίμημα της πώλησης του ακινήτου, δίνοντας λύση σε περιπτώσεις όπου οι κληρονόμοι αδυνατούσαν να καταβάλουν το απαιτούμενο ποσό πριν από τη μεταβίβαση. Παράλληλα, στις περιοχές όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο και υπάρχει κυρωμένη πράξη εφαρμογής δεν θα απαιτείται η σύνταξη νέου τοπογραφικού διαγράμματος.

Οι παρεμβάσεις αυτές εκτιμάται ότι θα διευκολύνουν όχι μόνο τις αγοραπωλησίες αλλά και τις γονικές παροχές, καθώς πολλές από τις απαιτούμενες διαδικασίες θα πραγματοποιούνται πλέον ταχύτερα και με λιγότερα δικαιολογητικά, μειώνοντας σημαντικά το κόστος και τον χρόνο ολοκλήρωσης.