Μεγάλες αλλαγές στις πολυκατοικίες: Τι θα ισχύει για συνιδιοκτησία και κοινόχρηστα

Σχεδόν έναν αιώνα μετά τη θέσπιση του βασικού νομοθετικού πλαισίου που διέπει την οριζόντια ιδιοκτησία, η κυβέρνηση ανοίγει τον φάκελο της συνιδιοκτησίας, επιχειρώντας μια συνολική αναμόρφωση κανόνων που επηρεάζουν εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων.

Το Υπουργείο Δικαιοσύνης παρουσίασε την Πέμπτη το σχέδιο για τον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, κάνοντας λόγο για μία από τις μεγαλύτερες μεταρρυθμίσεις στο πεδίο της ακίνητης περιουσίας των τελευταίων δεκαετιών.

Ακατάλληλο το πλαίσιο

Η παρέμβαση έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία το ισχύον πλαίσιο θεωρείται από την κυβέρνηση ακατάλληλο να αντιμετωπίσει τις σύγχρονες ανάγκες της αγοράς ακινήτων και της καθημερινής λειτουργίας των πολυκατοικιών.

Δεν είναι τυχαίο ότι οι διατάξεις που αφορούν την οριζόντια ιδιοκτησία είναι σήμερα διάσπαρτες σε 1.116 διαφορετικά νομοθετήματα, ενώ ο βασικός νόμος (ν. 3741/1929) εξακολουθεί να αποτελεί τον πυρήνα των ρυθμίσεων, παρά το γεγονός ότι θεσπίστηκε σε μια εποχή που οι πολυκατοικίες ήταν ακόμη περιορισμένο φαινόμενο.

«Σας καλέσαμε για να σας παρουσιάσουμε ένα νομοσχέδιο που αφορά στην απελευθέρωση και αξιοποίηση της περιουσίας των Ελλήνων. Ένα νομοσχέδιο που έρχεται 100 χρόνια μετά και αφορά τις ιδιοκτησίες και συνιδιοκτησίες των Ελλήνων», δήλωσε ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης, επισημαίνοντας ότι «δεν υπάρχει πεδίο που να αφορά την ιδιοκτησία και τη συνιδιοκτησία που δεν περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο». Όπως γνωστοποίησε, επικεφαλής της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής είναι η αρεοπαγίτης Εμμανουηλίδου, με στόχο η επεξεργασία του σχεδίου νόμου να ολοκληρωθεί το φθινόπωρο του 2027.

Από την πλευρά του, ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπούγας τόνισε ότι «σε λίγο κλείνει 100 χρόνια το νομοθετικό πλαίσιο και υπάρχει μια πανσπερμία νομοθετημάτων», υπογραμμίζοντας πως «το οικονομικό αντικείμενο της ρύθμισης είναι τεράστιο».

Η μεταρρύθμιση αποτελεί συνέχεια των αλλαγών που είχαν ξεκινήσει με τον ν. 5142/2024, ο οποίος εισήγαγε τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας για την αντιμετώπιση μικρών πολεοδομικών αποκλίσεων που μπλόκαραν χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων. Τώρα, το Υπουργείο Δικαιοσύνης επιδιώκει την πλήρη αντικατάσταση του πλαισίου του 1929, την κωδικοποίηση των αποσπασματικών διατάξεων που ακολούθησαν και την προσαρμογή τους στις σύγχρονες κοινωνικές, οικονομικές και τεχνολογικές συνθήκες.

Οι στόχοι της μεταρρύθμισης

Σύμφωνα με την παρουσίαση, η μεταρρύθμιση στηρίζεται σε δέκα βασικούς άξονες. Πρώτος στόχος είναι η συγκέντρωση σε ένα ενιαίο νομοθέτημα όλων των διατάξεων που σήμερα είναι διάσπαρτες σε δεκάδες νόμους, από τον ν. 3741/1929 και το ν.δ. 1024/1971 έως νεότερες πολεοδομικές ρυθμίσεις, αλλά και η ενσωμάτωση εθιμικών κανόνων όπου αυτοί εξακολουθούν να εφαρμόζονται, όπως το Κυκλαδικό Έθιμο.

Παράλληλα, προβλέπεται η επικαιροποίηση των κανόνων για τη σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, ώστε να αντιμετωπιστούν χρόνιες εκκρεμότητες, όπως ακίνητα που αγοράστηκαν με προσύμφωνα τις δεκαετίες του 1970 και του 1980 και παραμένουν εκτός Εθνικού Κτηματολογίου, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να μεταβιβαστούν.

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην εναρμόνιση του νέου πλαισίου με το Εθνικό Κτηματολόγιο, το οποίο πλέον λειτουργεί σε περιβάλλον τεχνητής νοημοσύνης, αλλά και με την πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία, σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και το Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Το σχέδιο προβλέπει ακόμη την αξιοποίηση του λεγόμενου «δικαιώματος υψούν» και των αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας, είτε μέσω ανακατανομής μεταξύ των συνιδιοκτητών είτε με την απόδοσή τους στους οικοπεδούχους και τους καθολικούς διαδόχους τους.

Μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις αφορά τη δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης οριζόντιων ιδιοκτησιών ακόμη και όταν αυτό απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, με στόχο την καλύτερη αξιοποίηση μεγάλων διαμερισμάτων και τη δημιουργία περισσότερων κατοικιών στις μεγάλες πόλεις.

Παράλληλα, προωθούνται ρυθμίσεις για την ταύτιση της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων με την κτηματολογική εικόνα τους, ιδίως σε παραθεριστικές περιοχές όπου συγκροτήματα κατοικιών εμφανίζονται ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενώ στην πραγματικότητα αποτελούν αυτοτελή κτίσματα.

Το Υπουργείο Δικαιοσύνης προτείνει επίσης αλλαγές στις δικονομικές διατάξεις για τις αγωγές διανομής ακινήτων, ώστε να επιταχυνθεί η έκδοση δικαστικών αποφάσεων. Μεταξύ άλλων, εξετάζεται η υποχρεωτική προσάρτηση τοπογραφικού διαγράμματος ή κάτοψης με βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρέτων, καθώς και η ηλεκτρονική καταχώριση των στοιχείων στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Στις αλλαγές περιλαμβάνεται ακόμη η προσαρμογή των κανόνων της συνιδιοκτησίας στις επικείμενες μεταρρυθμίσεις του κληρονομικού δικαίου, η θέσπιση ειδικής διαδικασίας για την είσπραξη κοινοχρήστων, η δημιουργία αποθεματικού στις πολυκατοικίες και η πρόβλεψη ασφάλισης των οικοδομών.

Για τους κανονισμούς στις πολυκατοικίες

Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στη λειτουργία των πολυκατοικιών. Το υπουργείο διαπιστώνει ότι οι ισχύουσες προϋποθέσεις λήψης αποφάσεων, που σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτούν ακόμη και ομοφωνία, καθιστούν σχεδόν αδύνατες βασικές παρεμβάσεις, όπως επισκευές, εργασίες συντήρησης ή ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων.

Για τον λόγο αυτό προτείνεται η λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51% για σειρά ζητημάτων που αφορούν την ανοικοδόμηση, τη συντήρηση, την ενεργειακή αναβάθμιση και τη διαχείριση των κοινών ακινήτων, μέσω τροποποίησης του ν. 1562/1985 σε συνδυασμό με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Στην ίδια κατεύθυνση προβλέπεται η διευκόλυνση της τροποποίησης των κανονισμών πολυκατοικίας, οι οποίοι σε πολλές περιπτώσεις παραμένουν αμετάβλητοι επί δεκαετίες, η θεσμική κατοχύρωση του ρόλου και των αρμοδιοτήτων του διαχειριστή, καθώς και η θέσπιση σύγχρονων πρότυπων κανονισμών λειτουργίας.

Το υπουργείο επιχειρεί ακόμη να αντιμετωπίσει τις συγκρούσεις που προκαλούν οι νέες μορφές αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, αλλά και να διευκολύνει την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, αντλιών θερμότητας και σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, που σήμερα συχνά προσκρούουν στις αυστηρές απαιτήσεις συναίνεσης μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Δικαιοσύνης, η συνολική μεταρρύθμιση φιλοδοξεί να δημιουργήσει ένα ενιαίο, σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο που θα επιτρέπει την ευκολότερη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, θα περιορίζει τις δικαστικές διαμάχες μεταξύ συνιδιοκτητών, θα επιταχύνει τις μεταβιβάσεις και θα συμβάλει τόσο στην ενεργειακή αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος όσο και στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.