Ακίνητα: Γιατί γραφεία, καταστήματα και οικόπεδα συνεχίζουν να ανεβαίνουν παρά τις πιέσεις

Η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να κινείται σε υψηλές ταχύτητες, παρά το αυξημένο κόστος κατασκευής, τις γεωπολιτικές αβεβαιότητες και τις αλλαγές που φέρνει το νέο θεσμικό περιβάλλον στην οικοδομή. Τα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος, την Alpha Bank και το Παρατηρητήριο Οικοπέδων της GEOAXIS δείχνουν ότι η ζήτηση για ποιοτικά επαγγελματικά ακίνητα και οικόπεδα παραμένει ισχυρή, αν και σε ορισμένες κατηγορίες αρχίζουν να εμφανίζονται σημάδια πιο ήπιας ανόδου.

Στα επαγγελματικά ακίνητα, η ανάκαμψη των τελευταίων ετών έχει πλέον καλύψει τις απώλειες της κρίσης. Οι τιμές σε γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών συνέχισαν να αυξάνονται το 2025, με βασικό μοχλό την οικονομική ανάπτυξη, την επιστροφή της επενδυτικής δραστηριότητας και τη ζήτηση για σύγχρονους χώρους εργασίας και εμπορίου.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 5,1% το 2025, ενώ οι τιμές των καταστημάτων ενισχύθηκαν κατά 4,8%. Η Αθήνα παραμένει η αγορά που οδηγεί την άνοδο, καθώς συγκεντρώνει το μεγαλύτερο μέρος της επιχειρηματικής δραστηριότητας της χώρας. Οι τιμές των γραφείων στην πρωτεύουσα αυξήθηκαν κατά 7%, ξεπερνώντας πλέον κατά περίπου 15% τα επίπεδα του 2010.

Αντίστοιχα, στα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών η ανάκαμψη εμφανίζεται ακόμη πιο έντονη. Ο σχετικός δείκτης τιμών βρίσκεται πλέον 10,7% πάνω από τα επίπεδα του 2010, ενώ στην Αθήνα η αύξηση φτάνει το 17,7%. Η εικόνα αυτή συνδέεται με την ενίσχυση της κατανάλωσης, την τουριστική κίνηση και τη ζήτηση για εμπορικούς χώρους σε κεντρικά σημεία και περιοχές υψηλής επισκεψιμότητας.

Το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει ισχυρό, αλλά δεν κατευθύνεται πλέον μόνο στα παραδοσιακά γραφεία και καταστήματα. Επαγγελματικές αποθήκες, βιομηχανικοί χώροι, ξενοδοχεία, data centers, φοιτητικές κατοικίες και ακίνητα που συνδέονται με τουριστικές μισθώσεις κερδίζουν έδαφος.

Οι αποθήκες υψηλών προδιαγραφών παραμένουν ιδιαίτερα ελκυστικές, καθώς οι αποδόσεις τους, αν και έχουν μειωθεί την τελευταία πενταετία, εξακολουθούν να κινούνται υψηλότερα από εκείνες των γραφείων και των καταστημάτων. Στην αγορά γραφείων της κεντρικής επιχειρηματικής ζώνης της Αθήνας, οι αποδόσεις το 2025 κυμαίνονταν μεταξύ 6% και 6,8%, ενώ τα ποσοστά κενών χώρων διαμορφώνονταν από 5% έως 9%.

Η ποιότητα του ακινήτου γίνεται πλέον καθοριστικός παράγοντας. Ενεργειακή αναβάθμιση, σύγχρονες εγκαταστάσεις, καλή πρόσβαση και δυνατότητα προσαρμογής στις νέες ανάγκες των επιχειρήσεων επηρεάζουν άμεσα τόσο τις τιμές όσο και τις αποδόσεις.

Σημαντική είναι και η ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας. Οι νέες άδειες για γραφεία ήταν το 2025 σχεδόν τριπλάσιες σε σχέση με το 2019, ενώ στις αρχές του 2026 οι άδειες επαγγελματικών ακινήτων αυξήθηκαν συνολικά κατά 25% σε αριθμό και κατά 84% σε όγκο. Ξεχώρισαν τα εμπορικά καταστήματα, τα εκπαιδευτικά κτίρια και τα ενοικιαζόμενα καταλύματα.

Την ίδια ώρα, η αγορά οικοπέδων στο Λεκανοπέδιο διατηρεί θετικό πρόσημο για έβδομη συνεχόμενη χρονιά. Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Οικοπέδων της GEOAXIS για το 2026, οι ζητούμενες τιμές σε Αμπελοκήπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 4,21% σε σχέση με το 2025 και κατά 10,05% σε σχέση με το 2024.

Η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση καταγράφηκε στο Παλαιό Φάληρο, όπου η διάμεση τιμή έφτασε τα 1.703 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ακολούθησαν οι Αμπελόκηποι με 2.727 ευρώ ανά τετραγωνικό, ο Χολαργός με 1.350 ευρώ, το Μαρούσι με 972 ευρώ και το Περιστέρι με 998 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 48,08%, φτάνοντας στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων ετών. Ωστόσο, η άνοδος δείχνει να χάνει ταχύτητα, καθώς ο ρυθμός αύξησης είναι χαμηλότερος σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Αυτό δείχνει ότι η αγορά πιθανόν πλησιάζει σε ένα νέο σημείο ισορροπίας, χωρίς όμως να εμφανίζει χαρακτηριστικά «φούσκας». Η περιορισμένη προσφορά γης παραμένει ο βασικός λόγος που στηρίζει τις τιμές. Μεγάλα αδόμητα οικόπεδα είναι πλέον εξαιρετικά δυσεύρετα, ενώ σε πολλές περιπτώσεις τα διαθέσιμα ακίνητα περιλαμβάνουν παλαιές κατοικίες ή άλλες κατασκευές.

Την αγορά επηρεάζουν και οι αποφάσεις για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, οι οποίες έχουν παγώσει αρκετές συμφωνίες αντιπαροχής. Οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για πιθανή συμπίεση έως 5% στα μελλοντικά ποσοστά, εφόσον δεν επανέλθει το σύστημα των bonus.

Το συμπέρασμα είναι ότι η αγορά ακινήτων παραμένει δυναμική, αλλά μπαίνει σε πιο απαιτητική φάση. Η ζήτηση υπάρχει, τα κεφάλαια συνεχίζουν να κινούνται, όμως το κόστος κατασκευής, η έλλειψη γης και οι θεσμικές αλλαγές θα κρίνουν την επόμενη ημέρα.