Όλα όσα αλλάζουν για τα ακίνητα με το ΜΙΔΑ: Ανάσα για τα προβληματικά, μεταβατική περίοδος πριν τα πρόστιμα

Με μια μεταβατική περίοδο προσαρμογής, πριν από την πλήρη ενεργοποίηση του νέου πλαισίου προστίμων, αναμένεται να κάνει πρεμιέρα το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Σύμφωνα με πληροφορίες, η πρόταση για πιλοτική εφαρμογή του νέου συστήματος εξετάστηκε θετικά στη συνάντηση του υφυπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Δημήτρη Μαρκόπουλου, του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή και του προέδρου της ΠΟΜΙΔΑ Στράτου Παραδιά, καθώς κρίθηκε ότι χιλιάδες ιδιοκτήτες δεν μπορούν να βρεθούν αντιμέτωποι με πρόστιμα για προβλήματα που οφείλονται σε αποκλίσεις μεταξύ του Ε9 και του Κτηματολογίου ή σε εκκρεμότητες που δεν έχουν ακόμη επιλυθεί.

Η μεταβατική περίοδος θεωρείται απαραίτητη, καθώς οι δοκιμές του νέου πληροφοριακού συστήματος ανέδειξαν σημαντικές δυσκολίες στην ταύτιση των στοιχείων που τηρούνται στις διαφορετικές βάσεις δεδομένων. Τα μεγαλύτερα προβλήματα εντοπίζονται σε αγροτεμάχια με ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες, αναδασμούς που παραμένουν ανολοκλήρωτοι, εκτάσεις που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως δημόσιες αλλά καλλιεργούνται επί δεκαετίες από ιδιώτες, καθώς και σε περιοχές όπου δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη η κτηματογράφηση. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η άμεση επιβολή κυρώσεων θα δημιουργούσε περισσότερα προβλήματα από όσα θα έλυνε.

Το ΜΙΔΑ επρόκειτο να τεθεί σε λειτουργία στα τέλη Μαρτίου, όμως η έναρξή του μετατέθηκε λόγω τεχνικών ζητημάτων και δυσκολιών στη διασύνδεση των στοιχείων του Ε9 με τα δεδομένα του Κτηματολογίου. Στόχος της ΑΑΔΕ είναι πλέον η ενεργοποίηση της πλατφόρμας να γίνει σταδιακά, ώστε να δοθεί ο απαραίτητος χρόνος σε ιδιοκτήτες, λογιστές και επαγγελματίες να εντοπίσουν και να διορθώσουν τυχόν λάθη πριν ξεκινήσουν οι μαζικές διασταυρώσεις.

Τι θα δηλώνεται

Με την πλήρη λειτουργία του, το ΜΙΔΑ θα αποτελέσει το νέο ενιαίο ψηφιακό μητρώο ακινήτων της χώρας. Για πρώτη φορά θα συγκεντρωθούν σε μία βάση δεδομένων όλα τα στοιχεία που σήμερα βρίσκονται διάσπαρτα στο Ε9, στο Κτηματολόγιο και σε άλλες δημόσιες υπηρεσίες, δημιουργώντας έναν ενιαίο ψηφιακό φάκελο για κάθε ακίνητο. Στον φάκελο θα καταγράφονται ο ΑΤΑΚ, ο ΚΑΕΚ, η θέση, η επιφάνεια, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, η χρήση του ακινήτου, οι μισθώσεις, οι δωρεάν παραχωρήσεις και κάθε μεταβολή που αφορά την ιδιοκτησία ή τη χρήση του.

Παράλληλα, θα δηλώνονται ο αριθμός παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, ο αριθμός του υδρομέτρου, τα στοιχεία των ενοικιαστών στις μακροχρόνιες μισθώσεις ή της πλατφόρμας στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ θα προβλέπεται και η καταχώριση IBAN στις περιπτώσεις που απαιτείται για την καταβολή μισθωμάτων. Υποχρέωση καταχώρισης στοιχείων δεν θα έχουν μόνο οι ιδιοκτήτες, αλλά και οι ενοικιαστές, οι οποίοι θα δηλώνουν το ακίνητο που μισθώνουν, τα στοιχεία του ιδιοκτήτη και το συμφωνημένο μίσθωμα.

Με την ενεργοποίηση της πλατφόρμας θα μεταφορτωθούν αυτόματα τα στοιχεία από το Κτηματολόγιο και το Ε9 και στη συνέχεια οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να τα ελέγξουν και να διορθώσουν τυχόν αποκλίσεις. Σε αρκετές περιπτώσεις οι διορθώσεις δεν θα είναι απλή υπόθεση, καθώς θα απαιτηθεί η συνδρομή λογιστών, συμβολαιογράφων και μηχανικών, ιδιαίτερα όταν υπάρχουν διαφορές στις επιφάνειες, στα όρια ή στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων

Η μεταβατική περίοδος θα αποτελέσει ουσιαστικά το στάδιο προσαρμογής πριν από την πλήρη λειτουργία του νέου συστήματος. Μετά την ολοκλήρωσή της, η ΑΑΔΕ θα προχωρήσει σε μαζικές αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις μεταξύ των στοιχείων του Ε9, του Κτηματολογίου και των δεδομένων που θα έχουν δηλωθεί στο ΜΙΔΑ. Για πρώτη φορά η φορολογική διοίκηση θα έχει πλήρη εικόνα όχι μόνο της ιδιοκτησίας, αλλά και της πραγματικής χρήσης κάθε ακινήτου, των μισθώσεων, των δωρεάν παραχωρήσεων και των μεταβολών που πραγματοποιούνται σε αυτό.

Οι έλεγχοι θα εντοπίζουν αποκλίσεις στα τετραγωνικά, στη χρήση, στα ποσοστά συνιδιοκτησίας, στις μισθώσεις και στα δηλωμένα εισοδήματα από ακίνητα. Όπου διαπιστώνονται διαφορές, οι ιδιοκτήτες θα καλούνται να τις δικαιολογήσουν ή να τις διορθώσουν, ενώ στις περιπτώσεις υποδηλωμένων ακινήτων ή αδήλωτων μεταβολών θα μπορούν να προκύψουν αναδρομικές επιβαρύνσεις σε ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη και άλλους φόρους.

Υποχρεώσεις

Το νέο σύστημα συνοδεύεται και από συγκεκριμένες υποχρεώσεις. Κάθε αλλαγή στη χρήση ενός ακινήτου, είτε πρόκειται για νέα μίσθωση είτε για δωρεάν παραχώρηση, θα πρέπει να δηλώνεται στο ΜΙΔΑ μέσα στις προβλεπόμενες προθεσμίες. Η εκπρόθεσμη ενημέρωση του μητρώου θα επισύρει διοικητικό πρόστιμο 500 ευρώ, ενώ για ανακριβείς ή ψευδείς δηλώσεις που οδηγούν σε λήψη επιδοτήσεων ή άλλων κρατικών ενισχύσεων το πρόστιμο θα φτάνει τα 1.000 ευρώ. Στις υπόλοιπες περιπτώσεις ανακριβών δηλώσεων προβλέπεται πρόστιμο 100 ευρώ.

Βασική προϋπόθεση για την καταχώριση στοιχείων στο ΜΙΔΑ θα αποτελεί η ορθή απεικόνιση του ακινήτου στο Ε9. Με τον τρόπο αυτό δημιουργείται ένα ενιαίο ψηφιακό περιβάλλον, στο οποίο τα στοιχεία του Ε9, του Κτηματολογίου και του νέου μητρώου θα πρέπει να ταυτίζονται, περιορίζοντας τα λάθη, τις αποκλίσεις και τις δυνατότητες απόκρυψης στοιχείων.

Σημαντικές αλλαγές έρχονται και στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ από το 2027. Για πρώτη φορά θα αξιοποιούνται τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, ώστε ο φόρος να υπολογίζεται με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά του ακινήτου. Εάν από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα προκύπτει μικρότερη πραγματική επιφάνεια από εκείνη που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο ή στους τίτλους κτήσης, για τον υπολογισμό του φόρου θα λαμβάνεται υπόψη η μικρότερη επιφάνεια, περιορίζοντας περιπτώσεις υπερφορολόγησης.

Το μόνο ζήτημα που απομένει να αποσαφηνιστεί είναι αν οι νέες ρυθμίσεις θα έχουν αναδρομική εφαρμογή στις περιπτώσεις όπου, μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, προκύψουν μεγαλύτερα τετραγωνικά από εκείνα που σήμερα είναι δηλωμένα και γνωρίζει η φορολογική διοίκηση. Από την απάντηση στο συγκεκριμένο ερώτημα θα κριθεί εάν οι ιδιοκτήτες θα βρεθούν αντιμέτωποι με αναδρομικές επιβαρύνσεις σε ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη ή άλλες φορολογικές υποχρεώσεις.