Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας: Τι αλλάζει σε κοινόχρηστα, αποφάσεις και Airbnb στις πολυκατοικίες

Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας που επεξεργάζεται το υπουργείο Δικαιοσύνης φιλοδοξεί να αλλάξει ριζικά τον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών, δίνοντας λύσεις σε προβλήματα όπως τα απλήρωτα κοινόχρηστα, οι επείγουσες επισκευές, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις και οι διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών.

Έπειτα από σχεδόν έναν αιώνα, το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τη συνιδιοκτησία στην Ελλάδα αναμένεται να αναμορφωθεί. Η σχεδιαζόμενη νομοθετική παρέμβαση επιχειρεί να προσαρμόσει τους κανόνες λειτουργίας των πολυκατοικιών στις σημερινές κοινωνικές, οικονομικές και τεχνολογικές συνθήκες.

Η ανάγκη για αλλαγές θεωρείται επιτακτική, καθώς εκατομμύρια πολίτες ζουν ή διαθέτουν ακίνητα σε πολυκατοικίες. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, στην Ελλάδα καταγράφονται περίπου 2,2 εκατομμύρια κατοικίες σε 218.150 κτίρια με έξι ή περισσότερα διαμερίσματα, ενώ περίπου οι μισές πολυκατοικίες βρίσκονται στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας.

Παράλληλα, υπολογίζεται ότι το 50% έως 60% των κτιρίων έχει αναθέσει τη διαχείριση των κοινοχρήστων σε εξειδικευμένες εταιρείες. Ωστόσο, η καθημερινή λειτουργία και συντήρηση των πολυκατοικιών εξακολουθεί να βασίζεται σε ένα κατακερματισμένο νομοθετικό πλαίσιο, οι βασικές αρχές του οποίου θεσπίστηκαν το 1929.

Γιατί θεωρείται ξεπερασμένο το σημερινό καθεστώς

Ο βασικός νόμος για την οριζόντια ιδιοκτησία, ο Ν. 3741/1929, θεσπίστηκε σε μια εποχή κατά την οποία οι πολυκατοικίες ήταν λίγες και αποτελούσαν μια σχετικά νέα μορφή κατοικίας. Οι ιδιοκτήτες ήταν συνήθως περιορισμένοι σε αριθμό και μπορούσαν ευκολότερα να συνεννοηθούν για τη διαχείριση του κτιρίου.

Η κατάσταση άλλαξε δραστικά από τη δεκαετία του 1950 και μετά, όταν η αντιπαροχή οδήγησε στη μαζική ανέγερση πολυκατοικιών. Σήμερα, η εικόνα είναι πολύ πιο σύνθετη:

• Πολλοί ιδιοκτήτες κατοικούν στο εξωτερικό και δεν συμμετέχουν στις γενικές συνελεύσεις.
• Διαμερίσματα ανήκουν σε εταιρείες, τράπεζες ή επενδυτικά κεφάλαια, τα οποία συχνά εκπροσωπούνται από τρίτους.
• Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν μεταβάλει τη χρήση αρκετών οικιστικών κτιρίων.
• Χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κλειστά ή ακατοίκητα, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να μην ενδιαφέρονται ενεργά για τη λειτουργία της πολυκατοικίας.
• Οι παλιοί κανονισμοί δεν προβλέπουν σύγχρονες ανάγκες, όπως οπτικές ίνες, κάμερες ασφαλείας, αντλίες θερμότητας και φορτιστές ηλεκτρικών αυτοκινήτων.

Το ισχύον καθεστώς αποτελείται από περίπου 1.116 διαφορετικά νομοθετήματα και επιμέρους διατάξεις, τα οποία έχουν ψηφιστεί σε διαφορετικές χρονικές περιόδους. Για την κωδικοποίησή τους έχει δρομολογηθεί η σύσταση 13μελούς νομοπαρασκευαστικής επιτροπής, στην οποία αναμένεται να συμμετέχουν ακαδημαϊκοί, δικαστικοί λειτουργοί, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι και εκπρόσωποι του Κτηματολογίου και του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.

Στόχος είναι η δημιουργία ενός ενιαίου Κώδικα Ιδιοκτησίας, ο οποίος θα συγκεντρώνει τις διάσπαρτες διατάξεις και θα συνδέεται με τη σύγχρονη ψηφιακή λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου.

Αποφάσεις με πλειοψηφία 51% για κρίσιμες εργασίες

Ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα που εξετάζονται αφορά τον τρόπο λήψης αποφάσεων στις πολυκατοικίες. Σήμερα, αρκετές παρεμβάσεις απαιτούν ομοφωνία ή ιδιαίτερα αυξημένη πλειοψηφία, με αποτέλεσμα ακόμη και μία μόνο διαφωνία να μπορεί να εμποδίσει την εκτέλεση αναγκαίων εργασιών.

Στο πλαίσιο του νέου Κώδικα εξετάζεται η δυνατότητα να λαμβάνονται αποφάσεις με απλή πλειοψηφία 51% για ζητήματα όπως:

• Η συντήρηση και η αποκατάσταση του κτιρίου.
• Οι επείγουσες επισκευές σε ταράτσες, προσόψεις και κοινόχρηστες εγκαταστάσεις.
• Η αντιμετώπιση φθορών που δημιουργούν κινδύνους για ενοίκους ή περαστικούς.
• Η ενεργειακή αναβάθμιση της πολυκατοικίας.
• Η αξιοποίηση ή διαχείριση κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων.

Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται να περιοριστούν τα φαινόμενα ακινησίας, όπου μια πολυκατοικία μένει χωρίς θέρμανση, μόνωση ή ουσιαστική συντήρηση επειδή ένας ιδιοκτήτης απουσιάζει, αδιαφορεί ή διαφωνεί.

Παράλληλα, σχεδιάζεται να γίνει ευκολότερη η τροποποίηση των κανονισμών των πολυκατοικιών, ώστε να μπορούν να προσαρμόζονται στις νέες ανάγκες χωρίς να απαιτούνται υπερβολικά σύνθετες διαδικασίες.

Κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων

Στις αλλαγές που εξετάζονται περιλαμβάνεται και η δυνατότητα κατάτμησης μεγάλων διαμερισμάτων σε δύο ή περισσότερες μικρότερες κατοικίες, καθώς και η συνένωση γειτονικών ιδιοκτησιών.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη συνδέεται με τη μεγάλη ζήτηση για μικρότερα σπίτια στα αστικά κέντρα, αλλά και με την ύπαρξη παλαιών οροφοδιαμερισμάτων, τα οποία είναι δύσκολο να πωληθούν ή να μισθωθούν λόγω του μεγέθους και του κόστους συντήρησής τους.

Η κατάτμηση ή η συνένωση ενδέχεται να επιτρέπεται ακόμη και όταν υπάρχει σχετική απαγόρευση στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να πραγματοποιεί εργασίες χωρίς τεχνικό και νομικό έλεγχο.

Για να εγκριθεί μια τέτοια μεταβολή θα πρέπει, μεταξύ άλλων, να διασφαλίζεται ότι:

• Οι νέες κατοικίες είναι λειτουργικά αυτοτελείς και διαθέτουν επαρκή φωτισμό και αερισμό.
• Υπάρχουν ή μπορούν να δημιουργηθούν ανεξάρτητες παροχές κοινής ωφέλειας.
• Δεν επηρεάζονται αρνητικά οι εγκαταστάσεις ύδρευσης, αποχέτευσης, θέρμανσης και ηλεκτροδότησης.
• Δεν τίθεται σε κίνδυνο η στατική επάρκεια του κτιρίου.
• Εκδίδεται η απαιτούμενη οικοδομική άδεια.
• Τροποποιείται συμβολαιογραφικά η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Τα 10 βασικά πεδία στα οποία σχεδιάζονται αλλαγές

1. Εκσυγχρονισμός των κανονισμών

   Πολλές πολυκατοικίες εξακολουθούν να λειτουργούν με κανονισμούς που συντάχθηκαν τις δεκαετίες του 1950, του 1960 ή του 1970. Οι κανονισμοί αυτοί δεν προβλέπουν τεχνολογίες και εγκαταστάσεις όπως οι οπτικές ίνες, οι κάμερες ασφαλείας, η θυροτηλεόραση, το φυσικό αέριο και οι φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων.

2. ```

3. Ταχύτερη είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων

   Εξετάζεται ειδική διαδικασία για την ταχύτερη διεκδίκηση ληξιπρόθεσμων οφειλών. Η δυνατότητα έκδοσης διαταγής πληρωμής θα μπορούσε να επιταχύνει την είσπραξη από συστηματικούς κακοπληρωτές και να προστατεύσει τους συνεπείς ιδιοκτήτες, οι οποίοι συχνά αναγκάζονται να καλύπτουν τα οικονομικά κενά.

4. Υποχρεωτικό αποθεματικό ασφαλείας

   Σχεδιάζεται η καθιέρωση ενός ελάχιστου αποθεματικού για κάθε πολυκατοικία. Τα χρήματα αυτά θα χρησιμοποιούνται για την άμεση αντιμετώπιση έκτακτων βλαβών, όπως προβλήματα στον ανελκυστήρα, στον καυστήρα ή στις κοινόχρηστες εγκαταστάσεις.

5. Ενεργειακή αναβάθμιση

   Η λήψη αποφάσεων για θερμομόνωση, φωτοβολταϊκά, αντλίες θερμότητας και φορτιστές ηλεκτρικών αυτοκινήτων αναμένεται να γίνει ευκολότερη. Στόχος είναι να μην χάνονται επιδοτούμενα προγράμματα εξαιτίας διαφωνιών ή της αδυναμίας συγκέντρωσης αυξημένης πλειοψηφίας.

6. Βραχυχρόνιες μισθώσεις

   Η λειτουργία καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης αναμένεται να αποτελέσει ξεχωριστό πεδίο ρύθμισης. Το ζητούμενο είναι να επιτευχθεί ισορροπία ανάμεσα στο δικαίωμα αξιοποίησης της ιδιοκτησίας και στην ανάγκη προστασίας της ασφάλειας, της ησυχίας και της εύρυθμης λειτουργίας των κοινόχρηστων χώρων.

7. Ασφάλιση της πολυκατοικίας

   Στο υπό επεξεργασία πλαίσιο εξετάζεται η υποχρεωτική ασφάλιση των κτιρίων έναντι κοινών κινδύνων, όπως η πυρκαγιά, ο σεισμός και άλλες φυσικές καταστροφές. Η κάλυψη θα αφορά το σύνολο του κτιρίου και όχι μόνο τις επιμέρους ιδιοκτησίες.

8. Σαφείς αρμοδιότητες για τον διαχειριστή

   Προβλέπεται σαφέστερος καθορισμός των καθηκόντων και των ευθυνών του διαχειριστή. Θα ρυθμίζονται ζητήματα λογοδοσίας, εκπροσώπησης της πολυκατοικίας, οικονομικής διαχείρισης και συναλλαγών με δημόσιες υπηρεσίες ή τρίτους.

9. Δικαίωμα υψούν και αδιάθετα ποσοστά

   Η αναφορά του δικαιώματος υψούν σε ένα παλιό συμβόλαιο δεν θα θεωρείται από μόνη της αρκετή για την κατασκευή νέου ορόφου ή άλλης προσθήκης. Θα απαιτείται έλεγχος του συντελεστή δόμησης, του επιτρεπόμενου ύψους και της στατικής επάρκειας. Παράλληλα, εξετάζονται πιο ευέλικτες διαδικασίες για την ανακατανομή αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας.

10. Ταχύτερη επίλυση διαφορών

    Ειδικές δικονομικές ρυθμίσεις αναμένεται να επιταχύνουν την εκδίκαση διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών. Σκοπός είναι να περιοριστούν οι πολυετείς δικαστικές εκκρεμότητες που συχνά εμποδίζουν τη συντήρηση ή την αξιοποίηση ενός ακινήτου.

11. Ταύτιση της πραγματικής εικόνας με το Κτηματολόγιο

    Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να αντιμετωπίσει περιπτώσεις όπου η πραγματική κατάσταση ενός συγκροτήματος δεν συμφωνεί με την κτηματολογική του καταγραφή. Το πρόβλημα εμφανίζεται συχνά σε παραθεριστικές περιοχές, όπου αυτοτελή κτίσματα παρουσιάζονται στα συμβόλαια ως μία ενιαία ιδιοκτησία.

12. ```

Υποχρεωτικός τεχνικός και νομικός έλεγχος

Η απλοποίηση των διαδικασιών δεν σημαίνει ότι καταργούνται οι πολεοδομικοί, τεχνικοί και συμβολαιογραφικοί έλεγχοι. Οι ιδιοκτήτες δεν θα μπορούν να πραγματοποιούν αυθαίρετες παρεμβάσεις που επηρεάζουν τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών ή την ασφάλεια του κτιρίου.

Πριν από σημαντικές εργασίες, αλλαγές χρήσης, κατατμήσεις ή συνενώσεις, θα πρέπει να εξετάζεται ένας πλήρης φάκελος με:

• Τον τίτλο ιδιοκτησίας.
• Τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
• Τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
• Τον πίνακα κατανομής χιλιοστών.
• Τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.
• Την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
• Τα επικαιροποιημένα στοιχεία του Εθνικού Κτηματολογίου.

Αγωγές διανομής και παλιά προσύμφωνα

Αλλαγές σχεδιάζονται και για τις αγωγές διανομής ακινήτων. Στις σχετικές διαδικασίες αναμένεται να απαιτείται η προσάρτηση τοπογραφικού διαγράμματος ή κάτοψης, μαζί με βεβαίωση μηχανικού για τη νομιμότητα του ακινήτου και την απουσία αυθαίρετων κατασκευών.

Τα στοιχεία αυτά θα μπορούν να καταχωρίζονται ηλεκτρονικά στο Κτηματολόγιο, ώστε να περιοριστούν οι καθυστερήσεις και οι αμφισβητήσεις σχετικά με την πραγματική κατάσταση της ιδιοκτησίας.

Παράλληλα, εξετάζεται η τακτοποίηση ακινήτων που αγοράστηκαν με προσύμφωνα κατά τις δεκαετίες του 1970 και του 1980, αλλά δεν μεταγράφηκαν ποτέ οριστικά. Χιλιάδες τέτοιες περιπτώσεις παραμένουν εκτός Κτηματολογίου, εμποδίζοντας τους κατόχους να μεταβιβάσουν ή να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.

Τι ισχύει μέχρι να ψηφιστεί ο νέος νόμος

Οι παραπάνω αλλαγές αποτελούν αντικείμενο επεξεργασίας και δεν έχουν ακόμη τεθεί σε ισχύ. Μέχρι την ολοκλήρωση του έργου της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής και την ψήφιση του νέου Κώδικα από τη Βουλή, εξακολουθεί να εφαρμόζεται το σημερινό νομοθετικό καθεστώς.

Η μεταρρύθμιση έρχεται σε συνέχεια του Ν. 5142/2024, ο οποίος προέβλεψε τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε ορισμένες περιπτώσεις μικρών πολεοδομικών αποκλίσεων.

Με τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας επιδιώκεται να δημιουργηθεί ένα πιο σαφές, σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο για τις πολυκατοικίες, το οποίο θα διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων, θα προστατεύει τους συνεπείς ιδιοκτήτες και θα επιτρέπει την ασφαλέστερη συντήρηση και αξιοποίηση των ακινήτων.