ΕΝΦΙΑ: Τι αλλάζει από το 2027 στον υπολογισμό του φόρου για κάθε ακίνητο

Νέο σύστημα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ ετοιμάζει η κυβέρνηση για το 2027, με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου να αντικαθιστά τα παλαιά ή ανακριβή στοιχεία του Ε9. Οι αλλαγές δεν θα επιφέρουν αναδρομικές χρεώσεις για προηγούμενα έτη.

Μια πολύ σημαντική αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ σχεδιάζει για το 2027 η κυβέρνηση, με την πραγματική κατάσταση κάθε ακινήτου να αποκτά πλέον καθοριστικό ρόλο. Ως βάση για τον προσδιορισμό του φόρου θα λαμβάνονται τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (του ηλεκτρονικού φακέλου του ακινήτου δηλαδή) που θα αντικαταστήσει στην πράξη τις παλαιές ή ανακριβείς καταχωρίσεις που εξακολουθούν να εμφανίζονται στο Ε9.

Με το νέο σύστημα, η φορολογική διοίκηση θα λαμβάνει υπόψη την πραγματική επιφάνεια και τη χρήση του ακινήτου, όπως αυτές έχουν πιστοποιηθεί στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Έτσι, ο ΕΝΦΙΑ δεν θα στηρίζεται αποκλειστικά σε δεδομένα που μπορεί να προέρχονται από παλαιούς τίτλους ιδιοκτησίας, οικοδομικές άδειες ή δηλώσεις οι οποίες δεν έχουν επικαιροποιηθεί εδώ και χρόνια.

Το πρόβλημα των αποκλίσεων

Με την αλλαγή αυτή επιχειρείται να αντιμετωπιστεί ένα πρόβλημα που έχει προκαλέσει στρεβλώσεις σε χιλιάδες ιδιοκτησίες. Υπάρχουν ακίνητα για τα οποία δηλώνονται περισσότερα τετραγωνικά από όσα διαθέτουν στην πραγματικότητα, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να επιβαρύνονται με υψηλότερο φόρο.

Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις στις οποίες δεν έχουν καταχωριστεί σωστά επεκτάσεις, αλλαγές χρήσης ή άλλες μεταβολές που επηρεάζουν τον ΕΝΦΙΑ. Το σημείο που ενδιαφέρει περισσότερο τους ιδιοκτήτες είναι το τι θα συμβεί όταν τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου δεν συμφωνούν με εκείνα του Ε9.

Χωρίς αναδρομικές χρεώσεις

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του οικονομικού επιτελείου, οι διαφορές που θα εντοπιστούν δεν θα οδηγήσουν σε αναδρομική επιβολή πρόσθετου ΕΝΦΙΑ ή προστίμων για προηγούμενα φορολογικά έτη. Οι νέοι κανόνες θα ισχύσουν για τον φόρο του 2027 και για τις εκκαθαρίσεις που θα ακολουθήσουν, χωρίς να ανοίξουν ξανά οι υποθέσεις προηγούμενων ετών.

Επομένως, η αλλαγή δεν επηρεάζει τον ΕΝΦΙΑ του 2026 ούτε τα εκκαθαριστικά που έχουν ήδη εκδοθεί. Με αυτή την πρόβλεψη, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών επιδιώκει να αποτρέψει ένα κύμα ανησυχίας μεταξύ των ιδιοκτητών, πολλοί από τους οποίους φοβούνται ότι η διασύνδεση των ψηφιακών μητρώων μπορεί να φέρει πρόσθετες χρεώσεις για το παρελθόν. Η νέα εικόνα του ακινήτου θα λαμβάνεται υπόψη από την έναρξη εφαρμογής του συστήματος και έπειτα.

Ποιοι επηρεάζονται και πώς

Για όσους έχουν τακτοποιήσει τις ιδιοκτησίες τους και διαθέτουν ενημερωμένη Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η μετάβαση στο νέο καθεστώς δεν αναμένεται να δημιουργήσει πρόσθετες διαδικασίες. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μάλιστα, μπορεί να οδηγήσει σε μικρότερο ΕΝΦΙΑ, εάν από τα πιστοποιημένα στοιχεία προκύψει ότι η πραγματική επιφάνεια ενός ακινήτου είναι μικρότερη από εκείνη με την οποία υπολογιζόταν μέχρι σήμερα ο φόρος.

Αντίθετα, ιδιοκτήτες που έχουν προχωρήσει σε μεταβολές χωρίς να ενημερώσουν τα σχετικά μητρώα θα χρειαστεί να τακτοποιήσουν τις εκκρεμότητές τους, ώστε τα φορολογικά δεδομένα να συμφωνούν με την πραγματική κατάσταση της περιουσίας τους. Οι ισχύοντες φορολογικοί συντελεστές και οι αντικειμενικές αξίες θα συνεχίσουν να αποτελούν τη βάση υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, ενώ αλλάζει ο τρόπος με τον οποίο θα προσδιορίζονται η φορολογητέα επιφάνεια, η χρήση και τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Ο ρόλος του ΜΙΔΑ

Κεντρική θέση στη νέα διαδικασία θα έχει το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, γνωστό ως ΜΙΔΑ. Στο νέο πληροφοριακό σύστημα θα συγκεντρώνονται στοιχεία από διαφορετικές βάσεις δεδομένων του Δημοσίου, ώστε η ΑΑΔΕ να διαθέτει πληρέστερη εικόνα για κάθε ιδιοκτησία.

Η διασύνδεση του ΜΙΔΑ με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, το Ε9 και τα υπόλοιπα ψηφιακά αρχεία θα επιτρέπει τον ταχύτερο εντοπισμό διαφορών ως προς τα τετραγωνικά μέτρα, τη χρήση και τα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου. Παράλληλα, αναμένεται να περιορίσει τις περιπτώσεις στις οποίες διαφορετικές υπηρεσίες εμφανίζουν διαφορετικά στοιχεία για την ίδια ιδιοκτησία.

Ενιαίο ψηφιακό περιβάλλον

Για παράδειγμα, ένα ακίνητο μπορεί να αποτυπώνεται με άλλη επιφάνεια στο Ε9, άλλη στην οικοδομική άδεια και άλλη στα νεότερα έγγραφα που έχουν συνταχθεί μετά από τακτοποίηση αυθαίρετων χώρων. Με τη δημιουργία ενός ενιαίου ψηφιακού περιβάλλοντος, η φορολογική διοίκηση θα μπορεί να διασταυρώνει αυτές τις πληροφορίες και να χρησιμοποιεί τα επικαιροποιημένα δεδομένα.

Το νέο πλαίσιο θα συνοδεύεται από υποχρέωση ακριβούς δήλωσης των στοιχείων. Για ψευδείς ή ανακριβείς καταχωρίσεις θα προβλέπονται διοικητικές κυρώσεις, χωρίς αυτό να αναιρεί την πρόβλεψη για μη αναδρομική επιβάρυνση λόγω διαφορών που αφορούν τις παλαιές εκκαθαρίσεις.