ΑΑΔΕ: Πωλούνται κατασχεμένα ακίνητα χωρίς πλήρη εξόφληση χρέους – Τουλάχιστον 25% στην Εφορία

Η ΑΑΔΕ ανοίγει τον δρόμο για την πώληση κατασχεμένων ακινήτων λόγω χρεών στην Εφορία, χωρίς να απαιτείται πλήρης εξόφληση της οφειλής πριν τη μεταβίβαση. Με τη νέα διαδικασία, τουλάχιστον το 25% του τιμήματος κατευθύνεται απευθείας στο Δημόσιο.

Δρόμο για την πώληση ακινήτων που έχουν κατασχεθεί λόγω χρεών προς την Εφορία ανοίγει η νέα διαδικασία της ΑΑΔΕ, δίνοντας στους οφειλέτες τη δυνατότητα να προχωρήσουν σε μεταβίβαση κατασχεμένων ακινήτων χωρίς να χρειάζεται προηγουμένως να εξοφλήσουν ολόκληρη την οφειλή τους.

Πρόκειται για περιπτώσεις όπου ο φορολογούμενος έχει βρει αγοραστή και θέλει να αξιοποιήσει τα χρήματα της πώλησης για να περιορίσει τα χρέη του, αλλά η κατάσχεση που έχει επιβληθεί στο ακίνητο εμποδίζει την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Πώς λειτουργεί η νέα διαδικασία της ΑΑΔΕ;

Με την απόφαση Α.1158/2026 καθορίζεται η διαδικασία μέσω της οποίας ο οφειλέτης μπορεί να ζητήσει την άρση της κατάσχεσης ειδικά για να πραγματοποιηθεί η πώληση. Το Δημόσιο διασφαλίζει παράλληλα ότι μέρος του τιμήματος θα κατευθυνθεί απευθείας στην αποπληρωμή των χρεών.

Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται κατ’ ανάγκη να βρει πρώτα τα χρήματα για να εξοφλήσει το σύνολο της οφειλής και μετά να απελευθερώσει το ακίνητο. Η πώληση μπορεί να αποτελέσει το μέσο για την αποπληρωμή μέρους του χρέους.

Πώς υποβάλλεται η αίτηση μέσω myAADE;

Η διαδικασία ξεκινά με αίτημα του οφειλέτη προς την ΑΑΔΕ, το οποίο μπορεί να υποβληθεί ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE.

Κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης θα πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας ή, όταν λόγω των οφειλών αυτό δεν είναι δυνατό, της προβλεπόμενης βεβαίωσης οφειλής.

Ποιο είναι το ελάχιστο ποσό που πηγαίνει στην Εφορία;

Κομβικό σημείο είναι η τιμή στην οποία θα πωληθεί το ακίνητο. Η διαδικασία προβλέπει δικλίδες ώστε να μην πραγματοποιείται η μεταβίβαση σε τίμημα σημαντικά χαμηλότερο από την αξία του ακινήτου, περιορίζοντας έτσι το ποσό που μπορεί να εισπράξει το Δημόσιο. Στις περιπτώσεις παλαιών κατασχέσεων μπορεί να απαιτείται νέα αποτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή, ώστε να υπάρχει επικαιροποιημένη εικόνα της αξίας.

Όταν φτάσει η ώρα της μεταβίβασης, μέρος του τιμήματος δεν καταλήγει στον πωλητή, αλλά παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ. Το ποσό εξαρτάται από τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και τις δυνατότητες είσπραξης του υπολοίπου χρέους, με κατώτατο όριο το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης — εκτός αν οι ληξιπρόθεσμες οφειλές είναι πλήρως διασφαλισμένες με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες.

Ένα παράδειγμα με χρέος 100.000 ευρώ

Εάν, για παράδειγμα, το τρέχον υπόλοιπο της κατάσχεσης ανέρχεται σε 100.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης δεν είναι απαραίτητο να καταβάλει πρώτα ολόκληρο το ποσό για να πουλήσει το ακίνητο. Μπορεί να ζητήσει την άρση της κατάσχεσης για τη συγκεκριμένη μεταβίβαση και, με βάση το κατώτατο όριο του 25%, τουλάχιστον 25.000 ευρώ θα πρέπει καταρχήν να κατευθυνθούν στην ΑΑΔΕ. Το ποσό μπορεί να είναι υψηλότερο, ανάλογα με τα δεδομένα της υπόθεσης.

Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το ποσό που έχει καθοριστεί και το αποδίδει στην Εφορία, ενώ η μεταβίβαση ολοκληρώνεται και το ακίνητο περνά στον νέο ιδιοκτήτη. Το υπόλοιπο χρέος, πάντως, δεν διαγράφεται: εάν από οφειλή 100.000 ευρώ αποδοθούν 25.000 ευρώ μέσω της πώλησης, οι υπόλοιπες 75.000 ευρώ συνεχίζουν να βαρύνουν τον φορολογούμενο. Με τον μηχανισμό αυτό ξεμπλοκάρουν μεταβιβάσεις που παρέμεναν παγωμένες λόγω κατασχέσεων, ενώ η Εφορία εισπράττει άμεσα μέρος των απαιτήσεών της.