Ακίνητα: Ανατροπές σε μισθώσεις, μεταβιβάσεις και Airbnb φέρνει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο

Μεγάλες αλλαγές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων (και όχι μόνο) φέρνει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο με τον νέο Τελωνειακό Κώδικα, που τέθηκε σε διαβούλευση από το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Από τις πληρωμές των ενοικίων μέχρι τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τη μεταβίβαση ακινήτων, γίνονται παρεμβάσεις, με στόχο τον έλεγχο, τη διαφάνεια και την καλύτερη διασταύρωση στοιχείων.

Από το φορολογικό έτος 2026 και εξής, όλα τα εισπραττόμενα μισθώματα από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτων θα πρέπει υποχρεωτικά να καταβάλλονται μέσω τραπεζικού λογαριασμού που δηλώνεται στην ΑΑΔΕ. Η πληρωμή μέσω τραπεζών δεν αποτελεί νέο εργαλείο. Από το 2020 εφαρμόζεται στις επαγγελματικές μισθώσεις, όπου η εξόφληση με τραπεζικό μέσο αποτελεί προϋπόθεση για την αναγνώριση της δαπάνης.

Η ίδια λογική επεκτείνεται τώρα στη στεγαστική μίσθωση, με το οικονομικό επιτελείο να θεωρεί πως η συνολική εικόνα της αγοράς θα είναι πλέον διαφανέστερη και πιο αντιπροσωπευτική. Το νομοσχέδιο ουσιαστικά καθορίζει το πλέγμα κυρώσεων σε όσους αγνοήσουν την υποχρέωση τραπεζικής πληρωμής: ο εκμισθωτής χάνει το δικαίωμα έκπτωσης σχετικών δαπανών, ο μισθωτής αποκλείεται από κρατικά επιδόματα και φορολογικές ελαφρύνσεις που σχετίζονται με το ακίνητο, ενώ για τις επιχειρήσεις το μη τραπεζικά καταβληθέν μίσθωμα δεν αναγνωρίζεται ως επαγγελματική δαπάνη. Το μέτρο θα εξειδικευθεί με υπουργικές αποφάσεις που θα προβλέπουν τις όποιες εξαιρέσεις και λεπτομέρειες εφαρμογής.

Διευκολύνσεις έρχονται στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Αν το φυσικό πρόσωπο που ζητεί φορολογική ενημερότητα έχει αλληλέγγυα ευθύνη για οφειλές νομικού προσώπου, οι ρυθμισμένες ή ανασταλείσες οφειλές του τελευταίου δεν λαμβάνονται υπόψη, υπό την προϋπόθεση ότι δεν υπήρχε συμμετοχή στη μετοχική του σύνθεση τα τελευταία δύο χρόνια —άνω του 5% ή 0,5% για εισηγμένες εταιρείες. Αν υπήρχε συμμετοχή, τότε για να χορηγηθεί το αποδεικτικό, προβλέπεται παρακράτηση έως 7% του τιμήματος της μεταβίβασης, με παράλληλη παροχή εμπράγματης ασφάλειας για το υπόλοιπο της οφειλής. Η ρύθμιση αποσκοπεί στο να διευκολύνει πρώην μετόχους ή διοικούντες που έχουν ουσιαστικά αποχωρήσει από μια εταιρεία, αλλά εμποδίζει τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων σε περιπτώσεις που υπάρχουν ανεξόφλητες υποχρεώσεις.

Με στόχο την πλήρη και επικαιροποιημένη καταγραφή όλων των στοιχείων ιδιοκτησίας, θεσπίζεται στην ΑΑΔΕ το Μητρώο Ιδιοκτησίας και
Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.). Το μητρώο αυτό θα συγκεντρώνει πληροφορίες για κάθε ακίνητο, τα εμπράγματα δικαιώματα, τις μισθώσεις και τις χρήσεις του, αξιοποιώντας δεδομένα από το Ε9, το Κτηματολόγιο, τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος και άλλες βάσεις. Θα λειτουργεί με διαλειτουργικότητα, διασυνδεόμενο τόσο με δημόσιες αρχές όσο και με ιδιωτικούς φορείς, ενώ οι ιδιοκτήτες θα είναι υποχρεωμένοι να υποβάλλουν ή να επικαιροποιούν στοιχεία, σύμφωνα με τις αποφάσεις του Διοικητή της ΑΑΔΕ.

Επιβάρυνση φέρνει το νομοσχέδιο για όσους εκμισθώνουν ακίνητα μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, Booking κ.λπ.) Στα νομικά πρόσωπα κάθε νέο ακίνητο θεωρείται πλέον υποκατάστημα της επιχείρησης και επιβαρύνεται με τέλος επιτηδεύματος 600 ευρώ (ή 300 ευρώ για μη κερδοσκοπικές εταιρείες). Εξαιρούνται μόνο εγκαταστάσεις που λειτουργούν έως 30 ημέρες, χώροι σε διαφορετικούς ορόφους του ίδιου κτιρίου και τουριστικά καταλύματα σε παραδοσιακά κτίρια με ενιαία άδεια. Υπενθυμίζεται οτι εκκρεμεί η εξέταση στην Ολομέλεια του ΣτΕ της προσφυγής για ακύρωση της Ε.2024/2024, με την οποία χαρακτηρίζονται ως υποκαταστήματα τα ακίνητα που μισθώνονται ή υπεκμισθώνονται για βραχυχρόνια μίσθωση. Είναι προφανές ότι η νομοθετική ρύθμιση αποσκοπεί να προλάβει αυτήν την εξέλιξη.