Ακίνητα: Πώς κερδίζουν οι ιδιοκτήτες έως 3 χρόνια αφορολόγητα ενοίκια

Άμεσα, από τον Νοέμβριο εφέτος, μόλις ψηφιστούν και δημοσιευθούν στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως οι σχετικές ρυθμίσεις, θα ισχύσουν οι διατάξεις που προωθεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, για την φοροαπαλλαγή ενοικίων που θα εισπράττουν ιδιοκτήτες από έως τώρα «κλειστά» ακίνητα τα οποία θα διατεθούν προς ενοικίαση.

Οι αλλαγές δίνουν μεγαλύτερη ευελιξία και ασφάλεια στους ιδιοκτήτες, με στόχο να διατεθούν προς ενοικίαση χιλιάδες σπίτια, συμβάλλοντας στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, κυρίως για οικογένειες με παιδιά, αλλά και για κρατικούς λειτουργούς που υπηρετούν σε νησιά ή άλλους τουριστικούς προορισμούς και δυσκολεύονται στην εξεύρεση αξιοπρεπούς κατοικίας.

Οι νέες ρυθμίσεις περιλαμβάνονται στο σχέδιο νόμου για τη φορολογική μεταρρύθμιση που έχει αναρτηθεί προς δημόσια διαβούλευση έως τις 22 Οκτωβρίου, προκειμένου στη συνέχεια να εισαχθεί στη Βουλή.

Με τις αλλαγές που επέρχονται, απαλλάσσονται για τρία χρόνια από τον φόρο εισοδήματος οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν κατοικία η οποία παρέμενε κενή για τουλάχιστον 36 συνεχόμενους μήνες.

Συγκεκριμένα, το ακίνητο θα πρέπει να έχει δηλωθεί ως «κενό» στις δηλώσεις Ε1 και Ε2 και τα τρία προηγούμενα χρόνια πριν υπογραφεί συμβόλαιο μίσθωσης. 'Αρα, για ενοικιάσεις που θα ξεκινήσουν εφέτος, θα έπρεπε να μην είχε χρησιμοποιηθεί για ενοικίαση ή ιδιοκατοίκηση ή δωρεάν παραχώρηση κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024.

Εναλλακτικά, για όσα ακίνητα ενοικιάζονταν βραχυχρόνια μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb, αρκεί να είχαν δηλωθεί στο σχετικό μητρώο για τουλάχιστον έναν χρόνο πριν αλλάξουν χρήση και περάσουν στη μακροχρόνια μίσθωση.

Ωστόσο η φοροαπαλλαγή δεν είναι απεριόριστη: ορίζεται ότι η μίσθωση πρέπει να έχει συναφθεί μεταξύ 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και 31ης Δεκεμβρίου 2026 και να έχει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών.

Νέες ευελιξίες για ιδιοκτήτες

Με τις νέες διατάξεις, πάντως, οι όροι αλλάζουν:

1. Μέχρι σήμερα η απαλλαγή παρέχεται μόνο για κατοικίες εμβαδού έως 120 τετραγωνικά μέτρα. Για μεγαλύτερα ακίνητα, οι ιδιοκτήτες δεν είχαν τέτοιο κίνητρο να τα θέσουν προς μίσθωση.

Με τις προτεινόμενες διατάξεις, προβλέπεται η αύξηση του ορίου σε 140 τ.μ. για τρίτεκνους, σε 160 τ.μ. για γονείς με 4 παιδιά, τα οποία προσαυξάνονται κατά 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον παιδί, προκειμένου να διατεθούν προς ενοικίαση και μεγαλύτερα ακίνητα που σήμερα αποκλείονταν.

2. Προστατεύονται οι ιδιοκτήτες που κάνουν χρήση των κινήτρων, σε περιπτώσεις που οι ενοικιαστές αποχωρούν πρόωρα (οικειοθελώς ή για λόγους υγείας και ανωτέρας βίας) πριν ολοκληρωθεί η τριετία. Μέχρι σήμερα ο ιδιοκτήτης έχανε την απαλλαγή, αλλά έπρεπε να επιστρέψει και φόρους που δεν είχε καταβάλει όσο ή μίσθωση ήταν ενεργή.

Με τις αλλαγές που επέρχονται, σε περίπτωση που ο ενοικιαστής διακόψει πρόωρα τη σύμβαση, ο ιδιοκτήτης διατηρεί τη φοροαπαλλαγή για τα ενοίκια που εισέπραξε μέχρι την αποχώρηση.

Για να συνεχίσει το όφελος και για τον υπόλοιπο χρόνο της τριετίας, οφείλει να βρει νέο ενοικιαστή εντός τριών μηνών. Αν καθυστερήσει, τότε χάνει μεν τη φοροαπαλλαγή, αλλά μόνο για τα επόμενα μισθώματα, τα οποία τότε θα φορολογηθούν κανονικά με την κλίμακα εισοδήματος.

3. Υπό όρους, η φοροαπαλλαγή εξασφαλίζεται και για πολλαπλές μισθώσεις μικρότερης διάρκειας. Αντί του όρου για αποκλειστικά τριετή σύμβαση, θεσπίζεται ελάχιστο όριο έξι μηνών. Το μέτρο αφορά την ενοικίαση ειδικά σε ιατρούς και νοσηλευτικό προσωπικό του δημοσίου, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων ή στρατιωτικούς που υπηρετούν στον τόπο της μετάθεσής τους για σύντομο χρονικό διάστημα.

Με τον τρόπο αυτό, θα μπορούν να καλύπτονται διαδοχικά οι ανάγκες διαφορετικών ενοικιαστών εντός της τριετίας, ακόμα και αν αλλάζουν κάθε εξάμηνο ή κάθε σχολικό έτος, εφόσον υπογράφεται νέα αντίστοιχη μίσθωση.

Με έναν επιπλέον όρο όμως: οι ιδιοκτήτες θα απαλλάσσονται από φόρο, μόνον εάν αποκτούν εισοδήματα από μακροχρόνια ενοικίαση. Αντιθέτως, αν εντός της τριετίας διαθέσουν τα ακίνητα αυτά και για βραχυχρόνια ενοικίαση (για παράδειγμα τα καλοκαίρια ή στο μεσοδιάστημα μεταξύ της εναλλαγής μακροχρόνιων μισθώσεων με κρατικούς λειτουργούς) τότε οι ιδιοκτήτες χάνουν πλήρως την φοροαπαλλαγή.

Πότε χάνεται η φοροαπαλλαγή

Με βάση τους όρους αυτούς, η απαλλαγή ακυρώνεται σε συγκεκριμένες περιπτώσεις παραβίασης των νέων κανόνων.

Συγκεκριμένα:

- Αν ο ιδιοκτήτης δεν βρει νέο ενοικιαστή εντός τριών μηνών μετά την πρόωρη αποχώρηση του προηγούμενου, χάνει το ευεργέτημα για τα μισθώματα -από το σημείο αυτό και μετά όμως μόνον και όχι για όσο ήταν ενεργή η σύμβαση.

- Όσοι επιχειρήσουν να εκμεταλλευτούν το μέτρο, αλλά να περάσουν το ακίνητο και σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας ενοικίασης, χάνουν αυτόματα τη φοροαπαλλαγή και φορολογούνται αναδρομικά για όλα τα μισθώματα, ενώ αντιμετωπίζουν και πρόστιμα.

- Η φοροαπαλλαγή των ακινήτων επιφανείας άνω των 120 τμ εξαρτάται από τον αριθμό των τέκνων κατά τη στιγμή της σύναψης του μισθωτηρίου, ασχέτως αν το νοικοκυριό αποκτήσει και άλλα παιδιά μετά από αυτήν.

Η απαλλαγή ισχύει μόνο κατά την πρώτη τριετία μίσθωσης του κλειστού ακινήτου, οπότε δεν μπορεί να επαναληφθεί αργότερα για το ίδιο ακίνητο. Τέλος, το μέτρο δεν καλύπτει ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί ως κενά για την τριετία 2022-2024 ή δεν είχαν καταχωρηθεί σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσα στο 2025, καθώς αυτό αποτελεί βασική προϋπόθεση δικαιούχου.